“未来社区”项目建设管控之难

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“未来社区”项目是一个新鲜事物。它还比较抽象、比较概念化，而且至2018年提出、2019年试点至今，还没有一个完整建设完成的“未来社区”项目，更谈不上有正常运行的可以感知的“未来社区”项目了。所以，对于“未来社区”项目，人们可能还有许多未知的方面，还有很多疑惑和误解、甚至非议！所以，在“未来社区”项目的方案提出、方案定位、方案申报、方案实施等等方面认识的局限、政策的不明朗、思想的误区、步调的不统一等等问题和困难普遍存在，若想比较顺利地实施完成“未来社区”项目，难度可想而知。对待“未来社区”项目这一新鲜事物，还是需要人们充分发挥主观能动性、大脑想象力、敢为人先的勇气，以及秉持自由、开放、包容的心态拭目以待且乐观其成！

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“未来社区”项目是某省策划的民生项目，走政府组织策划推动之路。“未来社区”项目的申报建设主体是各地市区政府，组织牵头单位是各地市区的发改局，实施主体一般是各地区的城投公司，建设单位可能是各地区的城投公司、城投公司与房企合作、房企等等，投资建设形式本身也在试点。这种投资决策、审批、建设的程序制度名义上讲可以加快“未来社区”项目的推进速度，实际操作起来可能因为参与的单位多、部门多，大多数单位和部门又都很难决策拍板决定，反而陷入到人山会海之中，造成推进实施进度看似有序，但实际非常缓慢、艰难。

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“未来社区”项目建设程序复杂，需要不断试点优化、总结和集成。“未来社区”项目的基本建设程序主要有：申报通知、编制申报方案、申报方案评审、确定试点名单、编制实施方案、实施方案评审、土地带方案出售、签订建设协议、推动实施、试运行、评估考核及命名。“未来社区”项目除了要按照其自身建设程序推进之外，还要遵守基本建设程序，按照选址、可研、土地规划、初步设计、建设规划、施工图设计及审查、施工许可等等程序申报审批并取证。这样看来，不但投资决策、准备及评估考核时间长了，而且涉及的相关单位、部门的面也宽了。所以，“未来社区”项目的建设程序和办理的批件更多样、复杂了。

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“未来社区”项目业态多、体量大、结构复杂、造型多样、科技含量高、运行维护管理难度大等等。打个比方：你以前驾驶的是一艘军舰，现在驾驶的是一艘航空母舰，驾驶航空母舰的设备、技术、方式方法、难度等等可想而知。我有个感觉，以前做的规模相对小一些的项目很容易找到着力点，现在做“未来社区”这种大规模项目，我感觉工作起来下不了“口”，千头万绪不知道从何入手为好，纵向和横向好像总是难以兼顾和系统管理。

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“未来社区”项目的决策期、建设期、运维期资金方案策划难度大。主要问题有：设计方案理想化，“三化、九场景”的设计理念太理想、太超前，建造成本过大、收益比例过低、回收期过长；缺乏市场调研，产品、客户定位可能不准；一些不相容的业态设计在一起，可能对项目品质造成极大的稀释和降低，比如：回迁居民、高级人才和创业人群房设计在一起；价格定位行政化，“不高于”周边房价的理念限制了房产溢价，销售价格和市场价格可能倒挂；开发建设顺序缺乏研究且经常不科学，有些先开建回迁房后开建商品房，种种原因造成不能先开建商品房出售而及时回收资金（资金是有时间价值的）；招商引资缺乏系统、计划，造成所建非所用，不能及时出售、出租变现，更谈不上“群体效应”和对周边的拉动作用了。这样林林总总的问题，资金平衡的优势方面可能得到及时落地。

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“未来社区”项目管理团队策划难度高。“未来社区”项目一般规模都是建筑面积五十万平米左右、投资二三十亿左右的多业态、多单体、又深又高又广的的，服务内容包括：投资决策、设计、招标、报批、监理、现场管理等的超大项目。组织团队及人员涉及多个单位或部门、多个层级、多个专业等，再加上参建各方的管理特点、地方文化及管理风格等等，需要协调策划配置精简、高效、合适并能够满足全咨管理需要的管理团队实为不易，能够良好、高质量地运行更不易！

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“未来社区”项目建设及运维市场环境不好，建设及运营可能基本都是困局。大家都知道国家近几年的房地产投资政策，非国家鼓励的产业固定资产投资项目也是举步维艰，不但贷款难，其他融资渠道也受限较多，融资难和资金链紧张已经是许许多多固定资产投资单位的共同难题！另外，固定资产使用者一方面希望越来越优质的服务，一方面却鼓励劣性竞争、压低价格或者免费服务。如此只让马儿快跑，不让马儿吃料的做法能够生生不息持续发展吗？如果不能改变，很可能造成这样的民生项目干干停停、无果而终，运营使用起来也是品质、效果与设想相距较远。

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社会中的“居住”人群贫富、需求、文化、风俗习惯等差异较大，对“未来社区”项目的建设期、运维期影响也较大。说的俗一些，凡是生产出来作为出售的均是商品，既然是商品，就要尊重商品的生产、营销及使用的客观规律。“未来社区”项目也不例外。我们在缺乏广泛调研和不充分尊重市场规律的情况下，理想化地把回迁居民、高端人才、专业人士、商家人员等等的需求固执地撮合在一起，设计出一套设想方案进行实施落地，很难说能够真正实现理想的招商引资、资金平衡、舒适居住。风险之大，大到根本没有了尺度和哈数。

我们赞同社会需要创新、创造和创建，城市建设需要不断发展。但，在很多城市目前城市化已经接近尾声或者严重超建，房地产市场基本饱和，人们对房地产的消费预期已经发生明显变化的情况下，我们还要大拆大建，还要盲目投资住宅、写字楼等等严重过剩的房产业态。不能不说是逆势而行！要么，凤凰涅槃；要么，难如蜀道。