徐远房产课---房价上涨的原因

房价上涨是全球普遍现象。

即使在城市化率非常高的西欧，美国等发达国家，房价上涨也是普遍现象。

所以，可以类比，即使未来中国的城市化率水平到达很高的阶段，房价的增速也是有基础的。

房价上涨的主要原因有两个，一个是经济增速，还有一个是通货膨胀。

经济增速的直观反映就是人们的收入水平增加。有一个恩格尔定律，收入更高，那么用在吃穿上面的费用就会降低，在住房消费上的开支就会增加。

另外，人们的财富增加之后就要考虑如何保值增值。和其他投资市场，比如股票，数字货币相比，房市的增值还是比较稳定的。所以可以看到俄罗斯经济很差甚至是负增长，但是房价还是在增加。

这两个要素可以通过GDP和CPI数据来反映。

对于发展中国家来说，城市化是房价上涨的另外一个重要原因。

城市化带来了大量的人口，人多了就得住房，还有一个就是收入增加，也会把消费导向房产市场，而城市中土地和房子的供给速度都是比较有限的，周边基础设施建设也需要长时间的发展，所以房价容易上涨。

人口和收入的增加同时推高房价。另外这两者的效果叠加又形成一个自我加强的上升螺旋。收入越高，会吸引更多的人，更多的人加入城市协作网络，分工更精细，社会效率提升带来经济增长，收入又变得更高，又吸引更多人聚集。

房价增速等于GDP增速，CPI增速以及城市化率增速之和。

假设未来中国经济增速在5%左右，通胀率在2%，城市化增速在1%。那么房价的增速可能就在8~9%之间。