2018-10-20
热点二线楼市“跌跌不休” 厦门个别区域二手房降几十万 创投商学趋势就业创业研究院荐
【热点二线楼市“跌跌不休” 厦门个别区域二手房降几十万】此前房价快速上涨的二线热点城市，包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州，曾经“冒雨排队买房”的东部城市杭州以及“房价四小龙”代表城市厦门和南京，它们现在的楼市状况是怎样的呢。
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从9月中旬开始，曾经市场萧条时才出现的“打折卖房”“买房送宝马”等大力度的营销手段再次重出江湖。到了国庆期间，全国大面积的降价铺开，万科、恒大等品牌开发商公开宣布降价。
在房企去化不佳、主动降价的背景下，本期封面报道特地选取了此前房价快速上涨的二线热点城市，包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州，曾经“冒雨排队买房”的东部城市杭州以及“房价四小龙”代表城市厦门和南京，以此来反映二线城市真实的市场状况。
郑州：超30个新盘下调售价
作为中部新兴的明星城市，房价涨幅一度跃居全国第一的郑州也打响了降价之战。
在二手房持续低迷之后，新盘也耐不住寂寞，纷纷降价促销。据不完全统计，郑州在售的新盘中，已经有超过30个新楼盘降价促销，这其中不乏融创、恒大、碧桂园等知名房企开发的楼盘。
郑州新盘降价促销的动作最初由郊区板块开始蔓延开来。在售的楼盘中，位于平原新区、荥阳、白沙、绿博板块等郊区的多数新盘从8月底就开始了“集体降价”。以白沙板块为例，在2017年高位期时，毛坯高层1.1-1.4万元/平方米。如今，预售证备案价8900-11000元/平方米，相当于整体降价15%-20%。而平原新区近期开盘的新盘去化效果也不理想，平均去化率不足五成，降价幅度也逐渐拉大。去年炙手可热的绿博板块，不少楼盘也推出特价房、折扣房。
郊区新盘的降价也传导到市区核心板块，例如金水区、二七区、郑东新区的部分楼盘主动调价。其中，二七区的绿地城推出内部购房，精装价格由此前的单价13000 元调为11300元；而金水区的融创某楼盘推出降价内购，每平方米降价2000-3000元。
郑州某品牌房企的营销负责人向记者表示：“目前来讲，郑州还是有市场的，只不过临近年底，开发商内部都在加强回款，冲目标。”
杭州：偏远二手房降幅超30%
在国庆期间，杭州楼市刚刚经历了“黑色”一周。据克而瑞浙江区域提供的数据显示，今年国庆，杭州市区(包括富阳、临安)成交了321套新房，同比去年跌幅接近70%。
在成交量大幅下滑的同时，新楼盘纷纷降价，杭州市民还并未从疯狂上涨的楼市中反应过来。毕竟今年上半年，杭州楼市仍然高歌猛进，商品房成交均价同比去年上涨30%，涨势为近9年房价之最。部分新盘的降价或许正在预示着杭州楼市又将迎来新一轮的调整。
近期，杭州大江东滨江新希望新城·未来海岸二期入市，部分一期业主认为自己的房子比同等档位的房子降了40万，要求“降价”赔偿，这也成为此轮调控后首个因降价引发维权的楼盘。
除了上述楼盘直接进行价格下调之外，更多的开发商选择采取曲线降价的方式，以老带新奖励、车位优惠、中介佣金返还购房者、毛坯改精装等多种方式变相降价。例如，杭州大江东宝龙广场新推出一批房源，单价下降2200元，产品由精装改为毛坯。
由于降价房源增加，杭州住宅成交均价也显著下跌。据克而瑞提供的数据显示，杭州新房成交均价连续两个月下跌。8月和9月杭州新房成交均价分别为24693元/平方米和23749元/平方米，同比分别下降1.66%和3.82%。
对于新盘降价的情况，杭州本地的开发商表示：“目前，在售楼盘主动降价的情况还比较少，只是个别现象，新房市场相比于之前没有那么火爆，但是也并未出现大面积降价情况，市场的走向还有待观察。”
相比于新房，杭州二手房市场降温明显。据贝壳研究院数据显示，杭州继8月二手房成交量环比下滑33.4%创四年新低后，9月成交量环比下降10.6%。
根据透明售房研究院统计，杭州小区在售二手房近半数出现了降价情况，降价幅度不等。目前，个别小区例如下沙中庆金沙学府、萧山金马同盛、余杭星洲翠谷等楼盘环比降价幅度均超过了30%。
从地区分布来看，降价幅度比较大的多数位于下沙、萧山等较为偏远的地区；而从价格区间来看，2万元/平方米以下的二手房下跌比例达到49%；2万-3万元/平方米的二手房下跌比例为45%；3万-4万元/平方米价格区间的二手房下跌比例达到36%。
厦门：个别区域二手房降几十万
因鼓浪屿成为网红城市的厦门，最近一两年却因为房价频频登上头条，先是大涨，后是下跌。近日来，万科厦门某楼降价的消息引爆网络，并再次将厦门楼市推向风口浪尖，降价、泡沫破灭、抄底的声音不断。拨开迷雾见真相，厦门新房价格到底降了吗？二手房价格又跌了多少？
厦门房价下降始于二手房。记者在房天下·安居客等房产网站上看到，位于厦门思明区松柏的一套98平方米二手房，报价378万元，直降72万元，折合单价38571元/平方米。同样降价的还有厦门的海沧区、同安区、集美区二手房源，降价幅度在36万-112万元之间。
一位厦门当地某中介的销售人员告诉记者，这个房源是楼梯房，由于楼层较高(7 层)，户型一般，业主着急换房，降价幅度较高，如果诚心购买，价格还可以再议。据其透露，业主于两个月前挂出该房源，当时报价410万，而同类型房源在厦门房价历史高点时的挂牌价曾一度达到450万元。此外，据其透露，附近的屿后南里小区，一套67平米的房子，去年报价350万，今年以258万成交。
事实上，厦门二手房价下跌已经持续了一段时间。来自国家统计局的数据显示，自2017年4月份，厦门的二手住宅价格已经连续17个月下跌。记者查询安居客网站显示，思明区松柏二手房挂牌价自2017年6月份开始下跌，至今年9月份，平均每平方米下跌近7400元，湖里区的二手房挂牌价自2017年11月份每平方米下降近5000元，海沧区下降了6000元。
一位厦门当地的房地产人士表示，厦门二手房下降的逻辑是，先从去年几个炒得比较热的楼盘开始，降价较为厉害，基本是跌下神坛，然后是老旧小区，年代久远、楼层也不好，而岛内位置相对好的小区，价格坚挺，像五缘湾地区，是厦门房价最高的区域，均价在10万元/平方米左右。
相比于二手房的深跌，厦门新房则“雷声大过雨点”。国庆前后，厦门万科白鹭郡大降价的信息刷屏网络，外加万科高喊“活下去”，一时间厦门成为舆论中心。
据克而瑞研究中心数据显示，9月厦门新建住宅成交均价为43544元/平方米，环比8月上涨了13.4%，相比7月份下降了27.8%。此外，1-9月份的成交均价为40456元/平方米，仍高于2017年35262元/平方米的成交均价。
无论是价格深跌的二手房，还是价格松动的新房，眼前的现实是厦门楼市正慢慢走下神坛。这个神奇的二线城市，有着三线的经济实力，房价却与一线城市比肩，岛内二手房价高点曾至11万元/平方米，是什么原因使厦门房价泡沫逐步走向破灭？
天津：商品房成交价小幅下滑
5月，天津实施了“海河英才”行动计划，最低限制为全日制高校本科毕业生不超过40周岁就可以申请落户。在海河计划实施不足两个月时间里，已有6万人进入实质性办理程序。
尽管如此，天津楼市还是遭遇了过山车。综合华商报等媒体报道的数据显示，2018 年前4 个月房价同比跌幅高达15.94%，5、6月在整体同比上涨3%之后，7月房价整体同比跌幅在1%左右。
另据易居克而瑞天津机构数据，8月份天津商品住宅成交均价16043 元/平方米，环比微降0.21%，同比增长2.29%。据当地业内人士介绍，随着政策的不断加码，天津市场观望态势明显，成交量趋于稳定，各开发商为抢占市场，不得不低价入市，整体成交价格出现小幅下滑。
“5月份，2.4万元/平方米单价的天津河东区顺达西里小区一处二手房住宅，最新成交价格是1.78万元/平米。路劲太阳城5月底单价2.96万元/平方米，后来2.7万元/平方米还送车位，现在说是2.4万元/平方米左右了。”来自江西的小利向记者介绍。
天津河东区一位中介人员告诉记者：“河东区顺达西里一套房子，在海河英才政策出台之前价格挂出的价格为总价225万，政策出来时候是涨到240万，最近又落到195万。貌似又低于‘海河英才’落户新政出台前的水平了。”
“ 近期天津楼市一直不按套路出牌。云里雾里的，看不清楼市究竟是个什么状态，”购房者小吴说，“ 近两个月天津新房市场开启了‘ 大促销’模式，很多放风价比较高的项目，开盘时都出现了‘ 剧情逆转’。此外，很多项目也都给出了优惠，有的明降，有的暗降，变化比预想更快一些。比如，武清碧桂园莫奈的湖，去年年底，高层市场价少说也得1万元/平方米，现在售楼处报价9000元/平方米。”
南京：二手房最高区域降8.5%
按往年惯例，“金九银十”都是踩盘、买房的火热时期，但今年南京的楼市却有点儿“ 哑火”。虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝，但不少楼盘访客数量、去化量不及以往。与此同时，在南京二手房市场中，房主对后市预期不强，主动降价售房的现象越来越多。
今年3季度，虽然不少房企率先进行多盘联动促销活动，但开盘成交量大不如前。
记者了解到，国庆节后首周，南京楼市共有15家楼盘在售，包括城东的熙悦、葛洲坝招商紫郡蘭园，仙林的万达茂，城南的都荟天地，都市圈的金都华府，河西江心洲的胜科星洲府等项目。不过，这15家楼盘中，只有6家楼盘售罄，有的楼盘甚至认购不足三成。
数据是最好的验证。南京网上房地产的数据统计，今年国庆七天长假，不含溧水区、高淳区，南京全市共成交商品住宅158套，是自2011年以来的新低。
另据贝壳研究院统计的数据显示，相较于去年而言，目前新房市场的成交较为冷淡：9月南京新房成交4974套，环比上升25.2% ，同比则减少20% 。市场的降温，房企以价换量的策略，也反馈至房价上。9月新房成交均价为23518 元/平方米，环比下滑3%。
南京楼市的降温，也在二手房市场可见端倪。今年9月二手房成交量处于全年较低水平。
据贝壳研究院的统计显示，9月南京各区成交量全线下滑，二手房网签共5622套，环比下滑19.2%。在房价方面，9月南京二手房成交均价环比下滑0.6%至31061元/平方米。从区域来看，仅秦淮区成交均价上浮0.9%，其他各区成交均价全面下滑，其中玄武区跌幅最大，下滑8.5%。此外，9月下调价格的占比大幅上涨至76%，是自2017年以来调降占比最大的一个月。
易居研究院副院长杨红旭指出，南京二手房价较为坚挺，但8、9月份开始，亦有小幅下跌，“预计未来一年，二手房价格会下降10%-15%”。
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