#买房系列#说说二手房

昨天听一个朋友说起最近在看房的事情。她家小朋友上初中，想找一个离学校近一点的地方买房子，方便小孩上学。我给她的建议是别看新房了，买一个二手房。其实买房子买二手房才更放心。

先说说商品房的问题。我们国家的商品房采用的是期房预售制度。就是你先把房子的全款交了，开发商再拿钱盖房。期房预售会出现以下一些问题。一是出现烂尾。 在房价持续高涨或者是预期高涨的情况下，总是会有人接盘，所以烂尾的几率并不高。但是目前来看国家对房产市场的这种调控，会不会增加烂尾的几率？这很难说。二是会出现质量问题。都听过海砂和瘦身钢筋吧，还有前一阵子出现的用竹子做的钢筋。在这一点上千万不要迷信本地的开发商或外地的开发商的区别，也不要相信名企和非名企的区别。看看网上打房产官司的，就知道什么样的企业都会有房产质量问题。三是有一定的产权纠纷。比如说五证不全的房子，小产权房，拆迁安置房等等。交房之后，才发现拿不上房产证。四是现在很多地方一手房都限购限待，外地户口根本无法买。

那什么样的房子能买呢？还是二手房。当然，二手房里也存在这样那样的问题。我们先看看买二手房的时候需要注意些什么？

首先要看看这个小区里的电梯。好的物业公司每个月会对电梯进行维护，电梯如果不养护，一般八年就会出现问题。另一方面电梯的好坏也可以看出业主跟物业之间的关系，物业费的支出主要有这么几个方面，保安，保洁，绿化和电梯，而电梯是其中最大的支出。这样就会产生恶性循环：物业公司不对电梯进行维护---达不到业主要求---业主不交物业费---继续不维护。长此以往，房子注定贬值。

其次要看看小区里的邻居。你想在小区里住的舒服，并不是说你努力就能改变什么的。很大程度上取决于你的邻居。这个比较容易理解，不赘述。

再看看什么样的房子不能买。

1.顶账房，抵押房，商改住，类住宅，两限房，这些房都不能买。虽然这些房的价格是正常价格的1/3。为什么便宜？那是一定有原因的。你比方说商改住，因为不是住宅用地，这种住房的公摊面积高达50%。公摊高，就比较难卖，所以价格会比较低。但这种楼的设计并不适合居住，不隔音不安全，卫生间需要改造，没有上水上电，目前政策上规定这种房子是不给办房产证的。

2.从房屋质量上来讲，经济适用房质量比较差，两限房的质量更差，拆迁安置房质量是差中之差，千万不能买。

3.小区中有价格低谷的，不要买。比方说小区的均价是6500。忽然有一个5500要卖的。中介公司说这个房子的主人要离开本地，急于出售房屋，所以价格低。别信，他们都这么说。等你买下来住进去的时候才会有邻居告诉你说比如这家死过人之类的。你心里膈应不？

4.海景房还是要多想一想。前一阵子有一个朋友从威海度假回来。兴奋地说威海的房子好便宜，自己差点在那买一个。我心里想着，幸好没买。威海这个城市比较干净，生活成本也不高，海景房一个平米5500块钱，有没有想过为什么这么便宜？首先。威海人很少。你到海边去可以看到大量的海景房，晚上开灯的没几个，空房特别多。供给量大，需求量少。这是价格低的主要因素。其次，海边房子的寿命期短，保养费用特别高。所以经常需要大修，大修又需要所有业主掏钱。威海的很多业主都是外地人，属于流动性人口，一年可能都来不了一两次。所以海景房的保养是一个主要的问题，不保养房子很快就会贬值。再次，目前威海的烂尾楼特别多。我们知道，浇筑混凝土对温度有要求的，所以，房地产施工的高峰期是在六七月份。而现在很多的小区施工属于停滞状态。为什么呢？说明已经出现烂尾状况了。

5.学区房就一定可以买吗？现在都说只有两种房子好卖，一是学区房二是别墅。很多房地产开发商都标榜自己是某某中学的学区房。注意啦，学区房也有好多坑啊。学区房一定要买二手房。孩子上学属不属于这个学区，不是房产开发商说了算，而是教委说了算。学区房并非一成不变的，受生源人数、规划等影响,多数学校对每年的招生区域都会适当进行调整。尤其名校周围,当周围人数增多时,教育部门会根据实际情况对就近入学进行微调。教委每年根据这个区有多少户口分配名额。你要是买期房，两三年交房以后，再等两三年拿到房产证。拿到房产证以后，才能根据房产证上户口，教委才能把你划到这个区，你才可以在这个学区上学。当然有的学区并非落户就能入学,如“户口转到房产所在地3年以上方可入学”、“入学后,几年内不许卖房”、“同一套房子的学生入学,要相隔6年以上”等。所以购买学区房之前一定要先向教委打听相关政策，否则买了学区房也上不了该学区。

最后还要补充一下，一个地区房产的价格是和该地区的人口的净流入量以及这个区域的国民生产总值息息相关的。买房之前，你必须得清楚你的目标，想想到底为了什么去买这个房子。就像我们说的，你以为是这个目标，实际上你并不是按照这个目标去行动，那一定是失败的。投资有投资的方案，刚需有刚需的做法。祝大家都能买到合适的房子。