【徐远 房产投资规划课（17）】（02.28）：租房比买房便宜吗
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以下内容来自徐远的分享。
徐远介绍
徐远：北京大学金融学教授，美国杜克大学经济学博士。其研究领域：宏观经济、金融经济、经济政策、房地产、城市化......
本节思维框架
- 前言
- 大城市的房租快速增长
- 买房比租房便宜很多
- 买房的抗通胀性质
- 租房的“便利原则”
- 总结
前言
前面三天的课程里，我们讨论了刚需首套房、改善住房及养老买房的问题。听完这今天的课，很多同学可能会讲，老师你说得轻巧，要买这么多房子，可是我现在的问题是没钱，有钱早就买了。
再说了，现在房子这么贵，一线城市租售比达到60多倍，也就是房价是年租金的60多倍。而且房屋的产权只有70年，那我就租好了，我租一辈子的房，不用买，没什么了不起。
今天我将告诉你，这里面有一个误区，就是以为租房很便宜。其实买不起的时候租，等有条件再买，这个无可厚非，但是如果你以为你可以一直租，租比买便宜，你就大错特错了。我从三个方面给你讲原因：
第一、大城市的房租是快速增长的，今天看起来便宜，未来会很贵；
第二、由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是便宜的；
第三、房价里包含了未来的所有租金，还能帮助你对抗通账，租房是要承受通账风险的。
大城市的房租快速增长
我们先来看看数据，看看过去几年大城市房租的增速。从2010年到2016年，是我们经济大幅减速的时期。可是北上广深的房租，每年上涨都在6%以上。
上海最快，每年11.2%，7年时间翻了一翻还要多。作为比较，这些年平均的通账水平，是2.6%，这个房租的增速是非常快的，快了至少一倍以上。
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房租的持续快速增长，租房的朋友深有体会。现在一线城市的租金很贵，就是这些年租金持续上涨的结果。
比如说，现在北京一个六七十平的小两居，租金经常要六七千，好地段的更贵。放在六七年前，也就两三千的水平。
这样的增速，是非常恐怖的。你若想租一辈子的房子，几十年后会发现租金贵得惊人。比如说，你现在租一个小房子，月租金6000元，每年增长6%，也就明年涨360块，后年涨380块，这样涨下去，70年后，租金是多少的？
你可以拿出计算器简单计算一下，结果是33万4千多。注意，这是月租金，年租金要401万。注意，这是租金，不是售价。怎么样，看到这样的数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗？
租金的快速上涨，不仅仅是我国的现象，国外也一样。据统计，第二次世界大战以后这70年，发达国家大城市的房租，年均增长在6%以上。
那么，房租为什么增长那么快呢？我从两方面给你讲。
供求原理
第一方面，我从供求原理给你讲。这是由租房市场的性质决定的。
根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺，供给增加又很慢，则价格上升会很快。
大城市的租房市场，是一个“需求刚性+供给刚性”这样的一个“双重刚性”市场。
需求面看，很多人不停很多人涌进大城市，没房子的只能租房住，这个需求是刚性的。供给面看，因为给定地段的房子就那么多，增加很慢，房屋的供给也是刚性的。
出租的不愁租，租房的不得不租，你可以想一下房租的增速，一定是很快的。
恩格尔定律
第二方面，我从恩格尔定律给你讲。根据恩格尔定律，随着收入增加，食品、服装等基本品的支出比例是下降的，居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。
简单说，也就是人们会把更多的钱用在房租上。更多钱的用在房租上，房租一定是上涨的，而且这个上涨速度至少要和收入增速一样快。过去几年的人均增速都在7%以上，房租的增速一定快于这个数的。
买房比租房便宜很多
好了，刚才我们说清了房租的快速增长。在此基础上，我来告诉你，由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实相对于房租很便宜。
让我来简单给你算一下这笔账。举个例子，假设你租一个小房子，月租金6000块，年租金7.2万，租售比60倍，售价432万。这种情况下，是租便宜，还是用个30年的房贷买下来便宜？
一眼看去是租便宜，毕竟房价是租金的60倍。可是你如果考虑租金的上涨，结论完全是反过来的。
我将要用非常简单的计算告诉你的是，租和买两种选择，30年你支付的租金总额和房贷总额差不多，但是租你30年后啥都没有，买你30年后有一个价值千万的房子。
先来看租
假设每年租金上涨6%。这样累积30年，你一共付了多少的租金呢，付了569万，付了这569多万以后，你还是没有房子，还继续租。
再来看买
如果你凑了30%的首付，用公积金贷款买了这套房，30年还清，那么你的首付和房贷还款总额是603万，比你30年来的租金总额多了区区的34万。
不同的是，这个时候，你已经有了一个属于自己的房子，而且贷款已经还清了，是个净资产。粗略估计，30年后这个房子的价值，最少最少也在千万以上。
租和买的差别，至少是千万级的。
刚才的数字有点多，有兴趣的同学不妨拿出计算器简单计算一下。网络上也有很多房贷计算器，用起来很简单的。算完了之后，你对这种看似缓慢但是日积月累的增长的强大力量，会有一个更深刻的认识。
我在北京大学给本科本上课的时候，每学期的每一堂课，也会让大家在课堂上做一下这个练习，深入体会一下累计增长的强大力量，增强直观的感受。
这个简单的计算，帮助我们理解了一个重要的现象，就是租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长，可能觉得房价高，但是考虑到房租的快速增长，房价就不高了。现在的高房价，是对未来房租高增长的提前反应。
这个道理，和高增长的股票定价高的道理是一样的。如果一个股票的业绩会平稳较快增长，而且非常稳定，这个股票的估值就会比较高。为什么？
因为大家都看好这个股票的话，就会尽快出手去买，不会等到业绩实现再去买，那时候就晚了。大家争先恐后，价格就被买上去了，估值就高了。
过去这些年我国房价长得很快，其实就是这个道理，就是有人先看到了房价长期稳定上涨的潜力，争相买入，早买入，早受益。
买房的抗通胀性质
好了，刚才给你讲了由于租金快速上涨，房价其实相对于租金不贵。现在，我再给你增加一条买房的理由，就是抗通胀。
不知你有没有注意过，很多国家的货币的面值都特别大，比如日元、韩元的面值，有很多零，计数单位都是十万、百万。你知道为什么？
其实是通货膨胀闹的。连续几十年的高通胀，如果再不新币换旧币，纸币的面值就会特别大。
其实，通货膨胀是全球的现象，不限于发展中国家。据统计，第二次世界大战以来的70年时间里，发达国家的平均年通胀在4.3%左右，70年物价上涨20倍。而房租的增速，比通货膨胀还快，长期平均大约在6.6%左右。
这样一来，你租房的话，就得面临不断的租金上涨，遇到恶性通胀的话，房租会比通胀更加恶性。你买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险，一下子都买断了。所以说，买房子是抗通胀的。
租房的“便利原则”
刚才，我仔细给你讲解了为什么大城市买房比租房便宜，核心是房租的快速增长。我还特别给你强调了买房的抗通胀性质。
你可能还有一个疑问，你会问：老师，我明白了买房比租房好。可是现在实在买不起，必须租？我应该还怎么办呢？
这是个很好的问题，很现实的问题，我们必须面对现实。怎么办呢？这时候你要先租，以后有条件再买。在租的时候，你要遵循一个“便利原则”，就是租的房子要便于你职业发展。
比如你是一个化妆师，事业刚起步，对你而言，最好住在交通便利的地方，客户一打电话，你马上就能到，这样可以更好地开展工作，积累更多的客户资源。
这个时候，你虽然买不起房，但是你投资了你自己，让你的事业起步。从长期看，投资自己是最好的投资。
如果租的偏远，虽然租金省了一点，房子大一点，但是不利于你工作，也不利于你休息，你的时间和精力浪费在来回的奔波上了，疲于奔命。
省了租金，浪费了职场发展，这是最大的浪费。对你而言，便利地区的地下室，要比不方便地方的一居室好很多。
总结
简单总结一下，今天有三个要点：
第一、由于房租的高速增长，买房比租房便宜，而不是相反。
第二、买房是买断未来很多年的租金和通胀，具有抗通胀的性质。
第三、暂时买不起房，必须租房的话，要遵循便利原则，租工作便利的房子，投资自己。
