疫情未过买房时机到了吗？2022-10-03

最近，国家政策不断释放房产销售的利好消息，普遍感觉房产价格不论是同比还是环比都在下降，那是不是该出手买房了？

先分析下利好的政策消息，再研究一下这些政策背后的底层逻辑，如果不是必须改善的住房，那就等研究完了的以后再做决策。

第一，最近的房产的利好政策有哪些？

1  央行已经认可商业银行对房贷利率进行向下调整

之前的房贷的利率都是4.1%，按照惯例，银行一般会下调到10%-20%幅度，房贷将维持在3.3%-3.7之间。这个利率你仔细想想，已经低于经营贷的利率。同时中央也暗示了地方政府，为了一个不得以的目标，房贷的利率可以调整到趋近于零。

2 第二个利好的就财政政策，换房退税

如果今年十月一日到明天年底，如果你在同区域换房可以退税。如何退呢？你如果你卖了现在的房子，以前交的税是10万，如今买的新房子纳税是8万，那就给你退2万。这里有一个条件，就是你换房必须在同一个区域。

3  贷款房是可以代押过户的，也就是可以转按揭。

南京，苏州，济南，昆明都已经安排完了，随后各个城市也会逐步完善代押过户，就是为了确保房产和资金的流动性，这是非常利好消息，你仔细琢磨，这也会让一大批房奴在政策的照耀下解套。

4 十月一日起首套房公积金利率5年以内的调整到2.6%，5年以上的调整到3.1%。

这是个非常利好的消息，可以说公积金贷款已经到了历史的最低单。

第二，为什么在这个非常时期，国家出台这样的政策呢？

这就要理解这次房产政策调整的底层逻辑。从而判断是不是该出手买房了。

1 分税制让中央财政和地方财政发生收入分配变化

这事情就要从1979年改革开放说去了。为了激发地方政府的积极性，中央同意地方税收有地方独立行使，地方上交财政之前，自负盈亏，定量上缴。结果呢？1978年中央财政的收入和地方的比例是4：6，到了1993年是1.2：8.8，中央要和地方借钱过日子。

然后国家就开始了一个税制改革，这就是著名得分税制改革，国家分别设置的中央税，地方税，中央地方共享税，比如说增值税就是共享税，它是国家最大头的税，占到的总税收的占到的37%左右，共享税的分税比利时中央拿3，地方拿7。另外一个大头比如关税，消费税，燃油税都归中央财政，给地方留下的是城镇土地使用税，契税，土地增值税，资源税，耕地税车船使用税等，当时，个地方都不愿意。

2 为了能推进这分税制的改革， 国家同意把土地出让金收入归属了地方，房产税归地方。

分税制第2年，中央和地方财政收入发生的显著的变化，中央拿走了5.6，地方拿走4.4，而支出呢？就拿2004年为例，地方支出占全国总支出的大约72%左右，收入只有40%左右。

于是城市化建设从2008年开始就一发不可收，地方就开始卖地挣钱，有的就有建设，有建设就拉动市场，轰轰烈烈的房地产就这样开始了，连续5年保持10%的增长。

2012年国家就把房产列为支柱产业，城市化率从2008年的30%发展到今天的70%左右，房产从1999年至今新增面积240亿平方米，按照没人30平计算，有8亿人都有房住了，这里还没有计算单位自建房，老旧小区，和农村的宅基地房产，可以准确的说，中国人已经不缺房子了。

土地出让金占地方收入已经超过的50%，如果房子再卖不掉，那就意味着地卖不掉，地方财政吃紧就是必然的事情了。企业为了节约成本就会裁人，否则人力成本就太高了，所以房地产就要稳着陆，这一切的福利就在这样的背景下发生的。

第三，那我们应该怎么办呢？

房价会涨吗？长期来看是不会涨的，如果你生活的城市符合双降条件，就是环比和同比都下降了。那十一期间可以去看看房，但是绝对不要着急出手，也许还会继续降价，再等等政策，等等开发商降价，等等那些还不起房贷的业主代押卖房，也许你还能捡到更大的漏。