当公积金“贷无可贷” 想买房的你应该怎么办？

为了响应楼市“去库存”，自去年，各地陆续出台了住房公积金支持个人住房贷款的政策，除了降低二手房的交易税，部分地区还降低了住房公积金贷款门槛，或是将住房公积金贷款的限额大幅上调。

楼市回暖，于是大家都跑去买房，房价自然开始飙升，住房公积金需求也与日俱增，致使多地住房公积金库存吃紧，“池子”里的钱不够用了。

去年，天津、上海、安徽等8个省市的个人住房贷款率超过100%，全国平均值也高达88.84%。

为什么公积金贷款会超出？我们如果要买房子会受到影响吗？

“个人住房贷款率”是什么？

个人贷款率是指住房公积金个人住房贷款余额占住房公积金缴存余额的比例。该指标是衡量住房公积金使用率和流动性的指标之一，与住房公积金使用率正相关，与住房公积金流动性性负相关。

贷率过低，表明公积金支持贷款购房的力度不够，但是过高又表明公积金余额趋紧。一般以85%作为警戒线。

去年由于楼市被炒得很热，很多人只要有买房的资质，甭管有钱没钱，都去买房了，由此公积金的个贷率非常高。

2016年各省市个人住房贷款率

“个人住房贷款率”太高对我们有什么影响？

去年借出去的钱多了，今年可以借出去的自然钱就少了。像天津、上海、江苏、浙江、安徽等8个省市的买房人能用到的住房公积金贷款额度就没那么高了。部分地区的排队时间可能就会延长。因此，部分省市也通过一定的措施控制公积金个贷率过快增长。

去年年底，湖北省住建厅就发文，要求个贷率超过85%的城市，可以适当调整住房公积金使用政策，保证“首套”和“首贷”等刚需住房需求。

安徽省住建厅曾在3月出台政策，对各市公积金流动实施预警。在住房公积金贷款率在95%以上，且资金净流量继续为负数时，启动三级预警，所在城市必要时实行住房公积金轮候发放政策，控制住房公积金资金流出速度。

可能有人说，自己首套住房还没买，”首套“和”首贷“资格还在，应该不会受到很大影响。

实际上，在2016年住房公积金贷款的发放中，83.51%给了首套住房的申请人，二套及以上住房的仅占16.49%。这可是切切实实的”刚需“优先。

公积金贷款额度如何计算？

1、本人及共同申请人的月收入：月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例；

2、最高可贷款额度：家庭月收入扣除至少400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。

3、住房公积金贷款贷额度公式：借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例 ×12(月)×0.45(还款能力系数)×贷款期限(最长可贷年限)。

以合肥为例，公积金贷款上限为55万 。借款人及配偶均按规定正常足额缴存住房公积金满6个月以上的，最高贷款额度为55万元；借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额度为45万元 。

夫妻双方计缴住房公积金月工资之和*12个月*实际可贷年限*0.5的申贷系数，最高不可超过 55 万。最长期限20年，房龄+贷款年限≤30年，年龄+贷款年限≤法定退休年龄后5年（法定退休年龄一般是男性60周岁，女性55周岁，须在未退休前申请贷款）。

住房公积金不够用了怎么办？

各地住房公积金“被贷空”，说明大家都喜欢拿住房公积金还房贷。

为什么？首先大家要知道我国买房贷款的有这几种形式：住房公积金贷款、商业银行贷款和组合贷款（住房公积金+商业贷款）。就前两者而言，住房公积金贷款利率低于商业贷款，公积金是这样：5年以下2.75%、5年以上3.25%。而商贷是这样：一年以内4.35%、一年至五年4.75%、五年以上4.9%。

大家可以算一笔账，如果你要买一套100万的房子，首付付了30万，还有70万要在5年内还清，如果你使用住房公积金贷款，那么你本金+利息总共要付出105万，同等情况下，商贷本息要付出108.8万，比住房公积金贷款多了3.8万。

但是，住房公积金也有自己固有的“顽疾”：其一，覆盖面低，对非正规就业者和个体就业者存在歧视；其二，只能本地使用，不利于人口流动；其三，存款利率低（目前为1.5%），升值太慢；其四 ，使用单调，不能根据个人情况及时调整，低收入群体使用的门槛过高；其五，积淀资金过多，不能有效增值。

而且，虽说同等条件下公积金贷款比较好使，但眼下贷不到也是既定事实。还有一种情况，就是你的公积金贷款数额不足以支付房贷，商业贷款的利率又如此之高，这该怎么办？这种情况下，你可能就得选择上文跟你说过的组合贷了，即住房公积金+商业贷款。

这种组合贷的利率较为适中，且贷款金额较大，计算方法也挺简单粗暴的：公积金贷款部分的利率和金额就按公积金那套流程算，商业贷款同理。所以买个房子，能用多少公积金就用多少公积金，剩下的申请商贷就行啦！不过，话虽如此，因为贷款周期漫长，很多卖家在听到组合贷的时候就直接拒绝了交易，所以各位在买房前也得做个心理准备，跟卖家提前协商好。