买房必须避开的7个陷阱

雨果在《悲惨世界》中说：“不犯错误，那是天使的梦想，尽量少犯错误，这是人的准则。”

买房对我们大多数人来说是一辈子最大的一笔财务支出，而且常常涉及贷款和月供。但遗憾的是很多人不懂得经营这个要事，导致生活质量严重受影响，更遗憾的是，很多人买到坑房不自知。

其实买房是一场对个人综合能力的考验，要想买到性价比高有价值的房子，需要一定的底层逻辑，知识储备，超高的辨识力，洞察力以及能够与多方达成优势谈判的能力。

而且买房过程中有几个陷阱，需要避免，否则努力全白费。

陷阱1：3个类型商业地产，别轻易涉足

商业地产分为3个类型，商铺，写字楼、公寓。这3类对于房地产专业人士而言，是投资赚钱的好项目。但对于普通人来说，不要轻易涉足。为什呢？

第一：商业地产专业性强，难度较高。虽然利润比较可观，但是你不一定能够从中获利。

关于商铺投资有个“金角银边草肚皮”的说法，在当下电商的冲击下，过去的“金角银边”的稳定性越来越差，以前是“一铺养三代”，如今商铺买错，就会变成“三代养一铺”。

多年前，有个同事的妈妈在北京火车站边上买了一个位于地下二层的商铺，因为地处非常核心的位置。她妈妈多花了20万元抢到了一个购铺资格号，接着贷款买了一个价值300多万元的商铺。

由于后来整个综合体没有运营起来，接下来的10年里，她只能以每月900元的租金租给别人做仓库，他和妈妈还一直还着月供，直到她妈妈去世，商铺也没卖掉。

更雪上加霜的是，银行无法估量商铺的资产值，也不接受它作为抵押品。

第二，商业地产贷款最多5成，贷款期限最长10年。这就意味着它的杠杆率很低，当你的钱不够多，又想获取更大的资产时，它就不符合条件。

我们的买房目标需要降低首付和月供压力，所以需要时间作为工具，只有贷款期限足够长，我们的月供金额才能相对少。

假如只能贷款10年，那就意味着月供压力，是贷款30年的3倍。也就是说，面对同样的贷款资金，你要有创造3倍现金流的能力才能覆盖一个商业地产物业。

写字楼的发展通常需要产业的支撑，其中伴随着太多的不确定性因素。

在所有的写字楼中，只有地处城市核心位置，作为城市地标存在的顶级写字楼，租金才会一直往上走。

人们将在此办公作为实力、财力的象征，否则一般的写字楼很容易面临门可罗雀出租无门的尴尬境地。

公寓是普通人买房时踩的最多的一个坑。

大多数公寓不限购，总价相对低，位置比较好，紧挨地铁口或大商场，很多室内空间还喜欢做成Loft两层，显得很有格调。

在很多限购的城市，没有购房资格的人，很容易倾心公寓。但是公寓只能贷款5成，贷款年限为10年，而且存在商用水，商用电，没有阳台没有学位，不能接煤气的现实问题。

因为购买公寓不需要名额，所以没有稀缺性，增值幅度很有限。假如你未来要转手，因为公寓使用率低，比住宅税费高很多，它的增值回报率就很低。

有个来自深圳的朋友，因为常去北京出差。2017年在北京六环外，以全款220万买下一套90平米的公寓。复式结构格外小资，朝向正南，可以享受充足阳光浴。

买完之后，他感觉特别好，自己是在北京全款买房的人。可是在2020年，因为需要在深圳买房，他决定卖掉这套北京的公寓，结果他好不容易才以170万将这套公寓出售，不仅没有涨，还亏损了50万。

假如想成功投资公寓，要怎么做呢？

买下一整栋或者买下其中1层或连续几层，然后把他们打包做成一个酒店。买进公寓价格大概是住宅房价格的三分之一到二分之一，做成酒店后，租金回报率就会非常高。

酒店的收益，就可以覆盖整个公寓的月供，成为一个不需要花钱就能运转起来赢利的项目。

假如5年10年后，你想把它卖掉，那就把公寓连酒店一起打包卖，此时的公寓已经是一个强大的赚钱机器，而且自有产权，其酒店带来的附属价值就非常值钱。

可是对于普通人来说，买房缺钱是常态，这样的操作方式只能望尘莫及。

陷阱2：旅游地产，千万别买

旅游地产是一个被包装的特别漂亮的陷阱。对开发商来说，它是个好资产，因为旅游地产土地便宜，盖房成本低，而且可以通过返租获得盈利。

比如：旅游地产的房地产开发商把房子以150万的价格卖给你，而后开发商又看好房子周边有山有海风景好，且有酒店式服务。

这时开发商反过来租你的房子，假如以10%的年回报作为租金，那么你作为业主，每年能拿到15万租金，是不是感觉很美好？

这看上去是一门划算的好生意，当你再仔细一算：150万房子，首付50万，剩余100万贷款。假如贷款年限30年，那么每个月房贷大约为6000元。

哇，开发商一年给你的租金可以完全覆盖月供了，太好了！但是，这是一个巨大的陷阱。

第一，旅游地产的贷款期限最长为10年。所以100万贷款的年限最多为10年，而不是30年，这就意味着你的月供不是6000元而是1.8万元左右。

一般来说，房地产开发商包租时间最长3年。这3年，你或许能每个月平均拿到1.25万元的租金。

从租金和月供的金额来对比，很划算，可是3年后，房地产开发商不租你的房子了。

你收回房子往外出租，年租金最多在5万元左右，这时每月的租金对月供来说，杯水车薪，你的压力来了！

第二，开发商不会告诉你两个现实。①当你把房子收回来再出租，很有可能租不出去。②你买的房子市价最多80-100万元，而开发商按照150万卖给你，即便包租的3年中，他们每年给你年租金15万元。

可是总的计算下来，他们是稳赚不赔的。这就是大部分旅游地产开发商打着以租代售的幌子卖房的秘密。

每个人都有一个面朝大海、春暖花开的梦。每个人都向往诗和远方，星辰大海。

去旅游地旅游、休闲、消费当然可以，可是你想成为旅游地区房屋主人，把旅游地房子买下来投资，就是一个错误。

除非你不差钱，房多多，钱对你无所谓了。等你想卖出时，很难找到接盘侠。普通人，旅游地产再美好，也不要碰，保护好你的本金。

陷阱3：高铁、航空新区，负面效应很严重

高铁、航空新区周边的楼盘，曾经一度是开发商借机炒作和宣传的重点。

但是，高铁不是地铁，地铁是买房的黄金指标，可以满足我们高频次的日常出行需求;而高铁、飞机等交通工具使用频次低，且周围几乎没有核心产业，属于概念性规划,没有实际的经济效应。

此外，高铁、飞机一般都设在城市的偏僻郊区，配套资源有限，加上它们属于人流集散地，基本不能为周边带来稳定、有效的人流。

还有一点，高铁、航空区的噪音问题会带来负面效应，特别是飞机场周边的住宅，噪音问题非常严重，其价值并不高

陷阱4：海外置业:风险大，难度高，易踩坑

随着国人经济实力的提升，中国人海外置业的热潮也随之起来。

海外置业听上去很高端，身边也有很多朋友向我咨询过海外置业的问题，基本都被我劝退了，因为海外置业对我们普通人来说，有许多风险。

首先，信息不对称。我们国人去海外置业就如同一个外国人来中国买房子，他买北京的房子也许能增值，但是买三线城市的房子就不一定增值。

如果你想要在海外置业，但对当地法律、法规、政策及区域环境不了解、不熟悉，大概率就会踩坑，买到你在国内不会买的性质的房产，比如很漂亮的旅游地产或者很便宜的别墅。

其次，身份劣势。很多国家针对本国人和外籍人士的购房政策是不一样的，而且还会有一些国家制定了专门针对中国购房者的购房政策。这就意味着与外国本国人比，海外置业的你在异国他乡从买房那一刻起就会亏损一大笔钱

再次，流通性弱。海外置业者常常面临接盘困难的局面，当买房者想将资产变现时，外国本国人往往是不会接盘的。

因为买房者本身存在身份劣势，本国人与买房者所面对的购房政策不对等，这就意味着买房者需要等待其他的海外置业者接盘，才能实现资产变现，

如果一定要在海外置业，在核心城市--如纽约、伦一敦、东京等国际化城市--买贵的物业，这样踩坑的概率小一点，而买便宜的物业大概率会踩坑。

这就像你在国内买房，买一线城市的物业很贵，但是风险反而相对较低。

陷阱5：小产权房，杠杆率为0

小产权房因为其总价低，越来越受到买房者，特别是刚需买房者的青睐。我们常说的小产权房包括农民房、军产房和集体集资房。

小产权房的特点是什么?其土地性质多是集体用地，因此没有产权证，没有国有土地使用证。

因其本身在法律上是不允许的，因此不能公开转让、抵押，在面临拆迁问题时，房屋所有人也不能依法获得补偿。

还有一个关键点，因为不能办理房产证，小产权房的购买是无，法在银行贷款的，只能选择全款或者其他融资渠道。因而，小产权房不是买房的好选择。

陷阱6：中小城市，宜居住，不宜理财

中小城市是指一、二线城市以外的三、四、五、六线城市。这些地级或县级城市的房子，买一套自住足以。

房价基础支撑之一是人口，三线以下的大部分城市外来人口流入小，本地人口流出大，房价的上涨和房子存量的消化全靠本地居民自行解决，房价和当地居民的收入水平关系密切。因此，这类房产的金融属性远远低于一、二线城市。

当然，如果不能在北、上、广、深一线城市买房，那么可以选择在当地城市的省会置业作为起步。面对有限的资金总额，与其购买某个县城的大房子，不如购买限购条件不是很严格的省会城市刚需盘。

在如今“房住不炒”的政策指引下，不论是房子的涨幅还是变现能力，三线以下的大部分中小城市都非常有限，只有大城市才有机会，才有未来

陷阱7：别墅，升值潜力十分有限

每个人都有一个别墅梦。很多人对富人的第一印象就是:开豪车，住别墅。其实，买别墅不是一个好的选择。

首先，别墅大多处于偏远郊区，单看房子本身是不错，但是综合考虑周边资源配套和小区的环境人流，就不那么尽如人意了。

其次，别墅的总价太高导致流动性很低，一套别墅即便挂牌价不错，一两年内卖不出去的情况是非常常见的。

当遇到急用钱的情况时，很可能就需要割肉出售。

2020年疫情期间，不少城市出现了别墅抛售潮，为了回收资金“活下去”，一套别墅急降几百万的新闻屡见不鲜，即便如此，大部分接盘者仍处于观望状态。

因此大多数别墅的升值潜力有限，不如普通住宅。

再次，别墅的养房费用高，物业费、水电费、取暖费、花园维护费、保姆费等，一年少说要十几万元甚至几十万元。

这导致其很难出租，连续好几个月都找不到租户的现象并不罕见，而闲置期间，物业费等各种费用还要继续如数缴纳。

最后，银行对别墅的贷款和抵押政策很有限--贷款五成、10年月供，这就导致杠杆率不足

就像查理芒格说的：如果知道我会死在哪里，那么我将永远不会去那个地方。这也是为什么我会在讲如何选好房子首先阐述以上7个买房陷阱的原因。

罗曼罗兰说：善不是一种学问，而是一种行为。假如你看到这部分内容，希望你在买房时避开这些陷阱。

当然我更希望你阅读和掌握这些内容后，可以分享给身边的人，让他们也知道哪些是买房时需要规避的陷阱，不让毕生努力白费。