对于房地产行业分析框架的小想法

每次面试，最蹙的问题就是说说你对行业的理解。写报告的时候都会接触到行研，也看过行研报告，但是总觉得自己的知识框架是散的，没有成逻辑的东西，今天正好借着这个机会梳理一下。今天先写一下自己对房地产企业的想法吧。

分析企业的逻辑一般都是从宏中微三个角度来分析。宏观来看，2018年整体的融资环境整体是偏紧的。但是也是分区间的，前半年都是偏紧，但是到去年年底与今年年初的时候，央行放了一波水，从发债的情况看，房地产企业的债券发行的金额是逐年增长的。但是到了今年，央行又觉得水放的有点多了，又开始往回收。所以整体上是偏紧，但是阶段性宽松的一个宏观环境。国家的宽松政策，是希望把钱都流到实体企业特别是民营企业去，但是金融机构更喜欢把钱投到看起来更稳妥的城投跟地产债，这就是为什么政策偏紧，债券市场房地产企业仍然是大户，主要是供需关系决定的，相较于其他的产业债来讲，房地产企业更受投资者喜欢。

中观环境来看的话，2016年以来各地实行了限购限贷和限价，但是棚改货币化在无形之间创造了很多需求，特别是在三四线城市，在2017跟2018年，棚改货币化无形间创造的需求，在三四线城市形成一种供不应求的局面，房地产的去库存也变得很顺利。但是后续的发展超出了预期，房企看到了三四线楼市的火热，就开始大规模的拿地，收并购；地方政府可以借机卖地来圈钱。后来国家也出手逐渐减少棚改货币化，抑制房地产过热，但是三四线的需求已经被透支了（不只是棚改拆迁出来的需求，还有返乡置业的）。虽然国家的政策是偏紧的，但是地方的经济跟房地产是深度绑定的，房地产开发进度放缓或者停滞对区域经济会形成比较大的影响。（财政收入中除了税收，土地收入占大头，另外房地产还可以带动建筑，建材，装饰等，再往上游就是煤炭，电力）所以地方政府是不愿因看到这样的局面的，这样就有了现在的一城一策。国家为了整体的经济增速不至于下滑过快，一定程度上也是默认了这种做法，于是各地政府也开始也快速落户抢人、贷款低首付等。

目前的情况就是三四线的需求降低很多，但是地方政府通过引进人才等补需求，但是效果还不是很明显。一二线城市也不甘示弱，并且作为大型城市的吸引力更大，但是有些城市，像北上广深这种超大的一线城市，政策上松动还是难度要大一些的。

微观上来看的话，房地产企业的规模效应是很明显的。主要是看行业排名，区域排名，销售区域位置（在建在售项目的分布，项目的去化情况），土地储备的面积，拿地成本等。另外房企很重要的就是现金流管理。拿地成本是多少，拿地多久后可以开工，多久拿到预售证，多久收益回正，多久现金流回正，多久可以完成结算，都是对房企很重要的。碧桂园就是典型的快周转企业。对于房企来说，财务指标没有经营指标重要，有了规模有排名，银行就会给项目贷款，资金就可以滚动，就可以再拿地开发，这样周而复始的循环。财务方面，负债率别太高，融资要通畅，毛利率要看的过去。