买房的套利套路？

各位老师好！我是在河南新乡工作的，月可投资资金在2000元左右，目前存款10万。想买一个40多平的房子做投资，我目前的思路是，一个是学区房，一个是价格相对低。

最近我发现我们老城区火车站附近有个汇金城小区，2012年左右新建的小区，有小学初中双学区（市属重点）。

我在想如果我首付买下这所房子，房价18万，我首付3层6万，其余从银行贷款12万，30年还，每月还600，房租能收1000。这是不是相当于我的收益率是不是6万每月400的收益？