2021-03-26

实务讨论：购进“返本销售”的房屋应该如何进行账务处理？

问题详情：我公司购买某房地产开发项目中买了一栋楼，合同约定房屋价款1000万，并且已经一次性付清，然后约定每年返还100万，一共返10年，这种如何入账合适呢？

【说明】以下分析，只是基于会计准则和税法规定，“返本销售”可能不符合其他法律规定，具体详情请咨询法律专业人士。

一、购入房屋入账原值的分析

咨询案例返本销售本质是提供资金给房地产开发企业，资金利息的对价是获取房屋。

《企业会计准则第4号——固定资产》第八条规定：外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第17号——借款费用》应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

因此，咨询案例中房屋原值可以按照公允价值（现销不返本的价格）加上必要的税费入账。

二、业务过程中的增值税分析

虽然咨询案例的实质，是购房方提供资金给房开企业，资金利息换取房屋。

但是，在税务处理过程中，税法并不认可这样的“实质”。

房地产企业销售应该按照1000万元开具增值税发票，购房企业可以按照开具的专票抵扣进项税额和作为房屋的计税基础。

房地产企业以后每一年的“返本”，构成税法上的“折让”，应该由房地产企业开具红字发票。

三、具体会计处理

（一）支付资金购买房屋

借：固定资产（房产） 600万元（假定房屋公允价值）

长期应收款 1000万元

应交税费-应交增值税（进项税额） 82.57万元（1000*9%/1.09）

贷：银行存款 1000万元

未确认融资收益 600万元

应交增值税—待抵扣进项税额 82.57万元

（二）收回资金和计算本期利息收入

在10年期间，购房企业应按照实际利率分摊“未确认融资费用”。实际利率计算可以采用Excel函数IRR计算：

1、因此，第一年的分摊：

借：未确认融资费用 85.63万元

贷：财务费用 85.63万元

说明：以后各年会计分录一致，只是变更数据。

2、实际收到返还资金：

借：银行存款 100万元

贷：长期应收款 100万元

3、收到红字折让发票

借：应交增值税—待抵扣进项税额 8.257

借：应交税费-应交增值税（进项税额） 8.257万元（100*9%/1.09）

四、不同的声音

1、购房企业收到返本的资金，是视为提供贷款服务计算增值税。

2、房地产企业如果不开具红字发票怎么办？

请问：对于该问题，您怎么看呢？

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