暴击三重顶
暴击三重顶
近来很多朋友咨询一些买房的事情，大多情况是这样子，自住房已经解决。
手头上有部分资金，剩下来的资金年终奖，没有其他更加靠谱的投资渠道，希望拿出来投资套房子。
不敢追求回报率有多高，但希望投资可以保本跑赢通胀。
这类客户的普遍情况，以前工作积累的一些资金，早几年投资的一些P2P理财平台，基本上都爆雷，落得过血本无归。
经一事，长一智。
他们普遍的投资心理，是追求稳健可靠，之后才追求投资回报率的问题。
投资P2P，平台爆雷，投资股票，股票不涨，万年熊市。
社会上的普通投资项目，这几年生意也不好做，很难赚钱。
思来想去，国内投资项目还是买房子比较靠谱。
选择投资房产，走的是一条专业化的道路。
也需要掌握大量的房地产投资知识和专业的技能。
在房地产投资的路上，也有不少各种各样的坑！
虽然早几年投资房子的人来说，普遍都赚了钱。
以前是房子普涨的时段，赚了钱并不等于以后还可以延续以往的路径方法继续下去，就可持续赚到钱！
市场每时每刻都在变化！
我们需要寻求，适合市场变化的投资新方法，寻找新的房产投资机会，以期获取房产投资综合回报率的新暴击。
首要寻找新标的，可潜在发生地段裂变的房子，寻求地段暴击！
地段暴击
能发生裂变，暴击的地段，往往会有以下几个引暴点。
地铁暴点：交通地铁站点，有单线站点，双线站点，多线地铁轻轨枢纽性站点！
交通便利权重：枢纽站点>双地铁站点>单地铁站点
枢纽站点的人流量与交通出行通勤使捷程度，要比双站点与单部点的人流与便捷程度要高的！
枢纽站点，四通八达。地铁轻轨汇合，转乘出行方便。
双地铁站点，人流也很集中！远比单站点人口要集中。
双地铁站点，往往是地铁换乘中转的站点。
地铁对楼价的影响和拉升作用是非常明显的，地铁上盖的地铁楼盘往往通勤便利，出行方便。
地铁盘是一类非常优质的物业，特别是地铁盘的小三房。
非常优质，流动性非常好，属于高流动性标的。
地铁的规划、地铁的开挖和地铁挖好后这一段时间，地铁对附近楼盘房价的拉升有一定的规律。
地铁对周边楼盘房价拉升的影响，有个
地铁楼盘“3-5”理论：5%-5%-5%
①地铁規划近期开工：楼价拉涨+5%以上。
②地铁开挖动工：楼价拉涨+5%以上。
③地铁正式开通：楼价拉涨+5%以上。
地铁完全开通以后，交通利好释放始尽，楼价不再暴击性增长。只会跟随大盘走势涨跌！
打算投资地铁盘的话，在地铁出规划准备近期开挖，或者正在开挖的时候，就要进场买入，做好投资资产埋伏！
不要等到地铁开通以后，房价地铁因素已经完全暴击完毕了，才进去投资，那只成了别人的投资接盘侠而已！
地铁导致的暴击性拉涨要素已经与你无关了。
商业与医疗生活配套暴点：房子楼盘附近建新大型商业中心mall，这种集购物娱乐消费餐饮于一体的大型商业中心，对于聚集人流拉升楼价有着非常积极的作用。
大型商业中心mall的建立，会带动附近一带的各种餐饮商业配套，各种生活设施配套的完善，改善宜居生活环境便利的条件。
商业体起来了，人流量上来后，其他各种与生活需要相匹配的各种业态配套，各种小商业，也会陆陆续续起来。
有人流，有人到的地方，自然有生意，聚合在一起！
商业兴旺，让生活更便利。
规划配套的医疗医院，是配套生活需求的一部分，这些是构成地段配套价值暴击的又一要素。
学位暴点：楼盘地段有新建的品牌名校，又或者是名校合并了旧的普校，这对学位房来说都是有利的价值刺激。
优质学位是引发地段暴击的一个重要变量。
现在的城市家庭子女不多，家长非常重视对子女的教育。
花费在子女教育上，都不惜重本，重金投入对子女教育的军备竞赛。
有品牌名校的学位，一房难求，非常抢手！
地铁，商业配套，学位，这些潜在暴点往往在一定的条件集合下，集中引暴地段价值的暴击！
这些区域还在发展，常未成熟阶段，房价相对较低时，就要进去建仓埋伏起来。
大面积仓位，大寸头建仓，耐心等待地段区域的发展裂变成熟！
一旦发展成熟，地段暴击，房价必然暴涨！
杠杆暴击
三成首付：普通人买房子三成首付，贷款七成，3.3倍的杠杆。
再加上其他一些交易的税费，总体上的杠杆基本上去不到3倍！
真实杠杆率去到2.5～3倍，就已经不错了，取其低值2.5倍！
0首付：零首付买进的房子，名义上是零首付，交易的定金中介费和过户的税费还是要交的。
实操过程中，整个交易税费达到总价的8--10%左右，已经很不错了，总的杠杆率约10--12倍，取其低值10倍杠杆率！
超贷：超贷货市场上不是那么容易找的，这类产品一般都超豪宅的特点，贷款金额特别大，贷款难度高，交易税费重！
这类货品专业投资者，一般都使用全款反贷的操作手法，以避重税，虽然可以货值超贷。
但算上垫资过桥的费用，中介费和超豪宅的交易税费，贷款的费用，综合成本往往占到整个成交价的12%-16%左右！
可能做到超贷，倒拿一部分的贷款资金！实际操作上综合杠杆率可以去到15～20倍，取其低值杠杆率15倍！
精算
A方案（三成首付方案）：投进100万，2.5倍的杠杆，买了250万的房子，经过五年房价翻了一番达到500万，那么投入资产总值翻了5倍，赚了400万！
B方案（0首付方案）：投进100万，10倍的杠杆，买了1000万的房子，经过五年房子价值翻了一番，达到2000万，投入资产总值翻了20倍，赚了1900万！
C方案（超贷方案）：投进100万，15倍的杠杆，买了1500万的房子，经过五年房子价值翻一番达到了3000万，投入资产总值翻了30倍，赚了2900万！
比较发现，同样投入100万，使用不同的杠杆率，同样5年时间！（当然这是简化案例，选择了不计算月供的理想状态）
A方案，资产增值5倍。
B方案，资产增值20倍。
C方案，资产增值30倍。
可见，买房做到杠杆暴击的话，威力巨大，一杆成天下！杠杆爆击，简直是价值核暴！
杠杆暴击，高倍杠杆买入的房子，不是轻容遇到的，需要投资理论知识的积累、投资技巧和耐心等待，慢慢淘到低单价超级笋盘！
房价暴击
房子的单价，在跟随大市上涨过程中，能够跟随并超越大市，增长率在大市通涨之上。并比大市通涨跑高出一大截，这就是房价暴击！
16--17年，上一波大市中，广州的中心区域的房子，普遍上涨80%，外围普遍上涨了60%-70%。
而在广州次中心的潜力发展区域，房价普遍上涨100%到至120%。
而这些区域的房价上涨远远超越了其他区域，短时间内房价翻番，完成了区域房价暴击。
暴击三重顶
地段暴击、杠杆暴击、房价暴击、暴击三重顶，井冈山式会师！崔生我们所追求的投资综合回报率暴击置顶！
投资综合回报率暴击＝地段暴击+杆杠暴击+房价暴击
投资综合回报率暴击，没有地段暴击不可，没有杆杠暴击也不可，没有房价暴击更不可！
地段暴击是房价暴击的有力支撑，杠杆暴击最终扩张了综合投资回报率的暴击，三者相互依存，决一不可！
在中心城市未来的潜力发展中心区域，投资入货，寻找房价洼地。以追求投资综合回报率暴击为最高投资准则，寻求未来的地段暴击，杠杆暴击，未来也必将房价暴击！
（金牛拉车 2020年1月3日）
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