房贷选择“等额本息”OR“等额本金”，银行资深员工为你解析
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昨天大学朋友小波突然打电话给我，说他在广州看中了一套房，200万，首付5成，需按揭100万元，还款方式是选择“等额本息”还是“等额本金”好？
首先我很惊讶的是小波的房子属于首套房，最低首付30%，为什么他要首付5成，有钱没地方花吗？据了解，首付的100万中，他自有资金只有30万，其余都是从家里借的。
对于这种资金相对紧张的情况，我给的建议是：房贷最多能贷多少就贷多少，最多能贷多久就贷多久。像小A的情况，首付60万，按揭140万，贷30年，用等额本息还款方式是比较好的选择。
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首先我们来说一说贷款方式，房屋按揭贷款有三种贷款方式。
一是公积金贷款。这是所有购房者的首选，因为现在公积金贷款利率超级低。（现在3年以上的定期存款利率是2.75%，竟然和贷款利率一样）
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当然，选择公积金贷款的前提是你得按要求缴存了住房公积金，才能享受这一政策，现在大部分企业都遵循劳动法交纳了“五险一金”，其中“一金”就是指住房公积金。
另外我想说明一点的是，住房公积金贷款属于国家政策性贷款，银行只是代办，实际资金交易是“贷款者”与“国家公积金管理中心”发生。所以，这个贷款项目，银行只是在履行社会责任，不挣一分利息的哟。
二是个人住房商业贷款。如果你没有缴存住房公积金，就只能选择这种贷款方式了。它和公积金贷款的主要区别就是贷款利率比较高。
对比一下利率，你就会明白“五险一金”的重要性了。
三是商业组合贷款（公积金贷款+个人住房商业贷款）。一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。
如购买一套住宅，须贷款100万元，而当地公积金管理中心规定公积金最多贷款80万元。这样的话，剩余的20万元将使用个人住房商业贷款，同时利息也不能享受公积金贷款的利率。
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选择了贷款方式后，我们还要选择还款方式，“等额本金”和“等额本息”到底哪个划算呢？真的如网上所说，“等额本金”可以省十几万的利息么？下面，我将用比较容易理解的方式和大家聊聊。
等额本金：每月还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。特点是刚开始还款金额较大，之后每期逐步减少。适合经济能力较强的人或对未来收入预期较差的人。
等额本息：每月的还款数额一致，一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。特点是每期还款金额都一样。适合暂时经济压力较大或善于理财类的人。
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我们以文章最前面的小A为例，如果他贷款100万，20年，两种贷款方式信息如下图：
等额本金还款总额为：1492001.50元
等额本息还款总额为：1570612.92元
乍一看，“等额本金”果然少了近8万的利息，但为什么自习君还是推荐“等额本息”呢？
1、“等额本金”少还8万利息是因为它前期还的本金较多，自然利息总额就较少了。而“等额本息”是用更多的利息来换取更小的还款压力。对于年轻人来讲，购买首套房都是比较艰辛的，还要装修、结婚生子之类，经济压力比较大，所以开始应该选择还款金额小的模式。
2、对于一个月收入1.3万元的家庭，“等额本息”每个月还6500元（50%）是可以接受的，而“等额本金”开始要还8200元（63%），我蓝瘦香菇了。
3、对于大部分人来讲，未来收入是增加的。整个社会在发展，10年后，收入翻一翻可能性非常大，现在的2万元只相当于未来的1万元，所以应该把更多的贷款偿还机会放在未来。
4、选择“等额本息”还款方式，把更多的现金留在手上，有现金才有主动权，到时候你是想提前还款还是投资都是比较从容的。（PS：公积金贷款利率低，并不是想借就能借的，完全不建议提前还款。）
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其实，在银行上班后，“房贷还款方式如何选择”这类问题经常被朋友问起。
1、我马上要买房了，据说有两种还款方式，等额本息VS等额本金，能帮我分析下哪一种划算吗？
2、朋友圈有篇文章说，银行只会告诉我们“等额本息”这一种还款方式，而“等额本金”还款至少可以省十几万利息，这是真的吗？
我搜索了一下，果然有篇文章《银行绝对不会告诉你，其实房贷可以这样还》在网上广为流传。其中有个段落胡说八道，毫无道理，经不起任何推敲，却误导了很多网友。
文章大意是说：他去银行办贷款签字，银行办事员只字不提还款方式。当他提出要用“等额本金”还款方式时，办事员就把他带去了行长办公室苦口婆心解释，最后他还是坚持要选择“等额本金”还款，银行就面露难色。最后，该网友还总结道：银行很不愿意让我们选择“等额本金”还款方式，是因为银行少赚了很多利息。一个人节约2-3万利息，10个人就是20-30万，100个人呢？
看了这个观点，估计只要是懂点金融知识的都想笑死。你选“等额本金”还利息少，是因为你前期还款金额大，用极限法想想，如果你第一期就还清了所有本金，那后面根本就不需要还利息了。
按照该网友的逻辑，我也告诉大家一个密码：银行绝对不会告诉你，如果你不贷款，那么你可以省上百万的利息。
其实无论你选择什么还款方式，银行收益只与贷款利率有关，与还款方式有毛关系呀。“等额本金”提前还的本金，早就贷出去了，所以说不存在哪种还款方式银行更赚钱的说法。
——本文完——
我是猴子称王。
一名银行资深民工，坚持用最客观、最易懂的文字谈金融生活！
