买房
2017-05-07 本文已影响0人
任我笑笑
起因
此文是半月前听力哥课的笔记，一是为了纪念7年前买房却什么也不懂的自己，另一方面则更为了将来再次买房的自己。
随时更新补充
选定小区先！
搞清楚为了什么买房
影响住房房价的三要素
- 房子本身（面积，朝向,房龄）
- 小区（绿化，停车场）
- 地段（医院，学校，商场）
自主 1>2>3
投资 3>2>1
投资用的商铺，写字楼不做考虑，需要的知识要比买住房要复杂
- 好的商铺，需要商圈做整体考虑，开发商必须做到自持比较多，才能做出特色产生人流。这种情况下，能零售的商铺极少，而且性价比不高。如果全都卖了，很容易一盘散沙。
- 虽然地段很重要，人流很重要。可是有时人多也只是路过。譬如几家卖钻石的品牌，聚在一个楼层，则原来并不出众的这个楼层也就成了特色楼层。人不是路过这里而是特意来这里。
在哪里买房
中心最优先，x形的中心，圆形的中心
上海的中心，整个长三角的中心，虹桥
虹桥机场5公里外，否则噪音大
其次是 法租界->世博滨江
其他城市要尽量靠近中心，城市群的中心
譬如苏州，宁波，杭州的的中心 嘉兴
嘉善离上海更近，而且有高铁停靠
房本身
无电梯，老龄化导致2,3楼会升值
电梯房， 8-12层性价比高，扬灰层是谣言
小户型 容易出租。单价买卖都比大户型要高一点。
5-10年左右 二手房，既经过时间验证了有无重大质量问题，又褪去了新房的光环，性价比高
小区车位 1.2:1 以下必买 2以上可以租，因为一户多车将来是趋势。
具体买房方法
- 首先定位某个小区，可以多个中介,让中介帮你盯着中意的小区。小区个数不宜多，否则电话多，自己累
- 看好房子后，只能找1个中介，否则中介频繁询问容易引起房东跳价
- 看房单要谨慎签名，可假签名，否则中介有权起诉追讨中介费用。
- 房贷尽量长，通货膨胀预期，其实看自己的投资利率能否大于房贷利率
2017/6/5
限购冰封期，如何精准抄底
限购期何种房价降的最狠？
看政策收紧对何种房子影响最大。譬如二套房5成以上房贷，2-5年禁卖，打击对象将一是投资者，二是改善者。对投资者来说，将不会把流动资金锁如此之长，风险太大，一定会退。而改善人群喜欢买的房子是什么？一线的市区到市郊，三房以上，二线的大平层，别墅。
何时出现拐点
连选3个月成交量攀升，并且买>卖，说明房子开始供不应求
房子的资金筹集
1个月之内筹集齐全部首付
预测待观察
2017年底到2018年底，北京上海深圳进入底部，之后是广州和其他强2线城市
2017/8/20
知乎live 好房子，好在哪儿
https://www.zhihu.com/lives/819919116486967296
几个印象比较深的点
- 男喜欢地下室/书房，女喜欢衣帽间，小孩喜欢大客厅/私密性卧室，老人平>复式，南向>北向卧室
- 房间与长方形类似比较符合中国人习惯
- 看物业，对陌生人的查验，自行车是否整齐
- 落地窗！客厅的落地窗！绝对增加感觉
