买房首付款还没凑好，降准扑面而来，房价预期又开始升温？

这几天，不少关心房子的粉丝朋友给笔者留言，让谈谈这次降准对房地产的影响，按照我们正常的理解，降准就是释放更多的流动性，在市面上可用的钱更多了，还会联想到钱贬值。这次降准有三个显著特点：一是一般都降50个基点，这次直接来了100个基点；二是一般都是宣布一次降一次，这回在一个月内，连续降两次；三是一般都是定向降准，这次来了个事实上的全面降准。

什么是降准呢？全称叫降低存款准备金率。比如我们在商业银行存款100元，商业银行会把15元放入央行，只剩下85元对外放贷，如这次降准1个百分点，商业银行放入央行的钱只需要14元，剩下86元可以对外放贷。这次降准共释放1.5万亿资金，净投放8000亿左右，力度空前。对外放款的钱多了，加之这些钱被赋予一定杠杆，市面流动的钱就更多。这个动作，首先让地产圈沸腾了。有人说，消息一出来，信息转发速度，地产圈比金融圈传的更快。

降准对房地产行业带来两个影响

一是缓解房企资金紧张局面。虽然说，我们在降准解读时，都要求资金要流向中小企业，流入实体企业，但从实际情况看，由于房地产关联到上百个行业，一些资金会流入到与房地产相关联的行业，这在一定程度上会缓解房地产行业资金紧张情况，房企肯定也是受益者。另外，房企有了资金，也必然再次出手土地市场，地价回暖，也会影响到房地产市场热度。

二是个人房产按揭贷款利率下降概率加大。目前虽然针对个人房贷利率单向进行了上浮，但由于市面资金充裕，资金成本会明显下降，除了统一的基准利率调整外，商业银行为了加强资金利用率，会陆续下调房贷利率上浮比例，购房成本降低，有利于激发购房者入市热情。

单次降准对楼市影响有限，叠加效应才是重点需要关注的

1.降准早有预兆，未来应还会继续。央行行长易纲在12月13日表示，当前中国经济处于下行周期，需要一个相对宽松的货币条件，但也不能太松，要在内部和外部均衡找到一个平衡点，如果内外部均衡产生矛盾，要以内部均衡为主。作为严谨性表述，这已经说得非常明了，我们的货币政策以内部需要为主。国务院参事夏斌对第一财经表示，今年货币政策基调很清楚，相对偏松，目的是稳住经济、逆向调节。摩根士丹利中国首席经济学家邢自强预测，2019年总计降准400个基点，本次降了100个基点，下面还有300个基点。

2.降准叠加效应需重点关注。我们说在楼市火热期，任何有利于楼市的政策都会起到乘数效应。而在楼市调整期，一点两点的有利于楼市的消息，难以起到带动市场的作用。但我们可以看到，这是一个新的政策转折点。从目前和接下来的情况来看，如果一次降准对楼市预热作用不大，那么连续降准两次、三次，甚至四次，叠加效应必然对楼市产生影响，从影响二手房卖主惜售预期，到购房者积极入市，这是一个顺向流程，这才是我们需要重点关注的。

有政策加持，楼市“底“和“顶”都不会那么突出

从政策层面上讲，如果一定要在稳房价和稳定市场上做一个选择的话，毫无疑问，肯定是稳定市场，从这次中央将楼市管控权限下放到地方来看，由地方来稳定房地产市场，保持地方经济平稳发展，地方可以根据房地产市场运行情况，因城施策，取消或者加码楼市调控政策，从目前情况来看，放松楼市调控显然是最靠前的选择。从这个角度来看，我们当前一些城市楼市有所降温，房价有所下调，但有政策储备选项，这个底不会太深，也不会太久。

另外，有中央分类指导加持，地方也不能太随意，“房住不炒”仍然会一直作为楼市的指导政策存在，所以，我们一些炒房客寄希望在楼市里做个短线显然也是不现实的，换句话说，若市场过热，必然遭来严厉调控。所以，房价大幅上行的概率也不会太大。

首付款还没凑好，降准扑面而来，准备购房者怎么办？

一些刚需购房者朋友比较忧虑，楼市调整的时间才这么短，买房首付款还没凑好，降准又来了，现在需要动用六个钱包上车吗？笔者认为，正如前文所说，目前楼市处于调整期，加之今年首次降准，预期改变还不明显，另外传导到土地市场也还需要时间，购房观望者还不会快速转向，在成交量没有显著放大的情况下，特别是二手房市场成交量，那么房价不会出现快速逆转。笔者的建议是，可耐心等待，到市场叠加效应开始出现时，我们再考虑房子的事。对于买房这事，笔者一直有一个原则，保值购房从安全性角度考虑，那就是宁愿买在起步阶段，也不要踩到那所谓的“底部”。