今天花时间看了下“财经老炮王波明”的《聊一波》，和黄奇帆教授聊关于房地产的走向，从我国房地产的发展阶段一直聊到未来房地产的走向分析。特此做笔记如下，对于财经相关知识还属于小白的我，先记下再说慢慢不断学习

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思维导图版在上，文本文字在下

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一、改革开放

• 农村3条
  • 5亿农民减至2亿，释放3亿到沿海
  • 离土离乡，外出打工
  • 打工10年以上，1.8亿城市户口变9亿
• 城市3条
  • 按揭贷款，房产杠杆
  • 老百姓有了房产，相较于过去的公房
  • 土地批租，有了房产商
• 重点建设
  • 投融资平台，旧城市改造
  • 千千万的开发区

二、2022房地产出现拐点

• 城市化率65%，已近饱和
• 乡村的年轻人走进城市，可增长的空间已经不多
• 中国的老龄化，2035年30%
• 房产商1年内没有卖掉的有6亿平方米库存，老百姓闲置没住的房子20%，新房建造的意向就不高了
• 人均50平米住房，在全世界都是天花板
• 年度的投资额已经很高，17亿平方，全世界房地产投入20亿
• 全国20年翻4翻的房价，不局限于超一线，例如乌鲁木齐
• 城市改造也基本完成
• 3000多个大学，教育、医疗及公共设施基本已到头

三、新常态

• 房地产商负债率约在80~90%，将要调控限制到70%，欧美约在50%，待降到70%以下，自然会循环继续向下降到合理的水平线
• 造房会按市场需求
• 房产商跨界商业、金融等领域将会得到控制
• 房产商衍生子公司乱象将会减少，现状9万多房产商注册法人，美国约500个，将会受到控制
• 从造100万平方卖100万平方，转变为造50万，卖25万商品房，25万商住两用租赁房，租赁房资本金通过发放ABS，REITS债券，吸引资本市场的资金，来平衡房地产市场良性循环，而不是强硬控制炒房行为

四、房价变化趋势

• 上涨幅度低于GDP增长率，并不是5年跌1半，10年跌1倍，仅是房价增长速度低于人均生产
• 地产是支柱产业，要稳定，占GDP的5~10%，老百姓财富60%是房产
• 房地产是金融产业，房地产崩盘会带来金融市场的问题
• 房地产是工业供应链的龙头，带动几十个产业的发展
• 结论:不能让房地产崩盘，稳定地产商稳定地产行业

五、稳定房产的措施

• 有问题的房产商自我重组
• 优势的房产商收购兼并问题房产商
• 国有资产入股优势的房产商
• 地方政府，拿钱回购批租5~10年的房产
• 库存房屋，政府回购中低端成为保障房，中高端成为人才房