暴雷房企为什么要通过盘活项目来自救？

我在上一篇文章《暴雷房企自救的最佳策略是盘活项目，而不是变卖项目》一文的结尾，从三个方面来说明暴雷房企为什么要通过盘活项目进行自救的原因。在本文中，我将展开进行分析说明，以凸显这种策略的重要性和必要性。

一、盘活项目是“保交楼、保民生”的需要。

保交楼，为什么受到监管机构的重视？其中一个最重要的原因就是它和民生有关。可以说，“保交楼”就是“保民生”，这对于政治敏感性非常强的开发商来说，是应该明白的一个道理。

大家可能在网上看到了各种各样烂尾楼的故事。有些购买了烂尾楼的业主，在疫情期间为了减少租房的开支，不顾安危住上了十几层、甚至几十层的高楼。那里没有水没有电，也没有电梯。每天都是通过爬楼梯上下楼。

这种生活不仅不方便，而且很危险。在我们“人的生命重于一切”、“守江山就是守人民的心”的时代里，这种事确实不应该出现。

因此就要“保交楼”,让老百姓购买了自己心仪的房子，也要住上自己心仪的房子。

而“保交楼”就需要盘活项目。如果项目不能够有效运转、正常施工和开发下去，”保交楼“其实就是一句空话。

二、盘活项目是房企收回投资本金、收益的需要

房企的钱用到哪里去了？用到项目上去了。

房企的利润从哪里来？从项目上来。

从上述两个一问一答中，我们就可以直观看出，为了把沉淀在项目上的资金运转起来，为了收回投资和收益，房企必须要盘活项目。

大家都知道，房地产行业是一个资金密集型行业，从拿地开始，一直到开发、建设，都需要大量的资金。

这些资金，一部分是房企的自有资金，大概占20%-30%左右；而另一部分则是信贷资金，占到80%左右。

这些信贷融资是需要融资成本的。据笔者了解所知，在2017年-2020年间，开发贷融资成本在年化6%左右，而前端融资以及供应链融资成本在年化12%-15%。这样综合下来，开发商的平均融资成本在10%左右。

一个拿地金额为2亿的项目，按照地货比1：3来计算的话，会造出价值6亿的商品房。假设这些商品房全部出售，按照10%的利润来算的话，这个项目的全部投入成本在5.4亿左右。

因此，这个项目的融资利息大约为5400万（5.4亿*10%，股东投入也是要算利息的，而且利息远远比年化10%要高）。

我们简单算算，仅仅1个小项目，每天的利息就需要15万（5400万➗360）.如果是10个项目、100个项目、1000个项目呢？销售排行榜前10，甚至前20的房企，项目数基本在1000以上，而销售排行榜前50的房企，项目数基本在500以上。

这么一算，你就知道房企为什么要急着盘活项目了。

三、盘活项目既是房企生存、发展地需要，也是房企BOSS的需要

盘活项目，不仅是收回投资本金的需要，也是房企生存、发展地需要。

因为，项目每停一天，利息成本就会侵蚀项目的利润，时间越久房企甚至可能连投入的本金都收不回来。

当项目出现资不抵债地时候，当房企穷尽一切诉讼手段仍阻挡不了金融机构推进诉讼进程的时候，房企最终地结局就是破产清算。

到此房企一切就结束了。

房企结束，如果不伤及房企BOSS，其实也没有什么。就像网络上一些人所说的，房企债务是公司的，又不是房企BOSS的。在债权人堵房企总部大楼的大门的时候，也许房企BOSS在迪拜7星级酒店享受人生呢。

这你就想错了。

在很多房企，特别是民营房企，房企的融资基本上都需要实际控制人，即BOSS和他夫人承担连带还款责任。也就是说，房企还不了钱，金融机构可以向BOSS追偿。

因此，可以说，盘活项目既是房企生存、发展地需要，也是房企BOSS的需要。