新手学“买房”（一）

现房：

消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开放商以办妥所售商品房的房地产权证（大产证）的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。必须是已领房产证和土地使用证的房子！

期房：

需要等一两年甚至更长时间才能交房入住，是房地产开发商从取得商品房预售许可证开始到取得房地产权证为止，所出售的商品房。消费者购买时需与开发商签订预售合同。（还需核实房子是否被抵押，若是，则需要在解除抵押后买）通常，期房价格比现房低一些，但风险也大一些。建议选择口碑好的品牌开发商。

公摊面积：

是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（山墙）、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。

购房者要想清楚地知道自己购买的房屋公摊面积是否在合理的范围之内，必须从以下三点入手：

1.索取公摊数据

在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

2.查阅有关资料

购房者有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等。

3.在购房合同中约定公摊面积

《商品房买卖合同》中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。

需要注意的是，有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

商品房公用建筑面积包括以下两部分：

（1）电梯井、值班警卫室、地下室、过道、公共门厅、设备间、变电室、垃圾道、楼梯间、管道井以及其他在功能上为整栋楼服务的公共用房和管理用房建筑面积，它们都以水平投影面积来计算。

（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙及外墙墙体水平投影面积的一半。

容积率：

指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。

容积率计算公式：容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积

注意：容积率是买房子的人考察住宅舒适度的一个关键因素，容积率越高，各个楼房之间的间距就会越小，采光会不好，空气流通也会受到影响等，所以容积率高的住宅住着不舒服，容积率低的住宅绿化率就高，这样的房子住着才舒服。

建筑覆盖率：

又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积之比，除特别注明外，计算时一般包括附属建设物。建筑覆盖率也是衡量一个小区是否适合居住的重要标志。一般来说，在各项附属建筑物都齐全的情况下，选择建筑覆盖率较低的小区较好。

计算公式：建筑密度=建筑首层面积÷规划用地面积

注意：住宅小区的建筑密度通常取决于小区楼房的分布，绿地所占的比率，防震、防火、气候、地形条件等住宅建筑的布置要求，以及具体的层数、层高、房间间距和排列方式等各项因素。

建筑覆盖率有建筑毛密度和净密度之分。毛密度中建筑物包括住宅用地、公共用地、公共建筑与道路。净密度则单指住宅用地。建筑净密度根据不同的类型有不同的标准，低层住宅不高于40％，多层住宅不高于30％，中高层不得高于28％，高层不得高于20％。

得房率：

是一套房子可供住房支配的面积（也就是套内建筑面积）和房子的建筑面积（也就是房子的销售面积）之间的比率。一般得房率在80％左右的房子比较合适，公共部分既宽敞气派，个人分摊的面积也不会太多，比较实惠。

房屋使用率就是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，可以反映出房屋使用面积的大小，具有一定意义的参考价值。通常来说，板楼的使用率大约为80％，塔楼的使用率大约为75％，写字楼的使用率大约为70％，商场的使用率大约为65％。使用率和人流量存在着密切的联系，人流量越大，使用率越低。

而实用率是房屋套内建筑面积与建筑面积的百分比，大于使用率。通常来说，多层住宅的实用率一般在80％以上，高层住宅的实用率一般在75％以上，临街的独立商铺的实用率一般在80％以上。

注意：对于不同的楼盘来说，商品房的实用率越低，它的单价升幅也就越大；相反，实用率越高的楼盘，单价的升幅则越小。

国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不得低于70％，多层建筑使用率不得低于75％。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。

专业人士认为70％～80％的使用率是比较合理的，使用率应该有合理的限度，并不是越高越好。因此，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理限度时，一定要注意辨别是否是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。

绿地率：

指住宅小区范围内规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。住宅小区的绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公共建筑所属绿地和道路绿地等。其中的公共绿地包括居住区的公园、小游乐园、组团绿地以及其他的一些块状、带状公共绿地。

除此之外，公共绿地内的那些占地面积不超过小区总面积百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑也可以被看作是绿地。

计算公式：绿地率=规划建设用地范围内的绿地面积÷项目总用地面积×100％

注意：绿地率是计算非常严格的，并不是只要长草的地方都可以算作是绿地。比如距离外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否已经被绿化，都不能计入绿地面积。

层高：

是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫“层高”，它通常是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板面之间的距离。中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》规定，住宅层高宜为2.80米。

注意：层高每降低0.1米，造价就降低1％左右。一般来说，层高设计的规律是层数较少时，层高可以相应地提高；层数较多时，层高则可以相应地压缩。

“层高”“净高”是专业的房地产术语，绝不能混淆。根据国家《住宅设计规范》，“层高”是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，也就是一层房屋的高度。而“净高”，则是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”，净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。两词的定义通过比较可以看出，层高与净高之间，至少差了一层楼板厚度，显然“净高”<“层高”。

进深：

指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

注意：目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

开间：

是指住宅的宽度，具体指相邻两个横向定位轴线间的距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。

根据《住宅建筑模数协调标准》规定：住宅建筑的开间通常采用2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。

注意：开间小的房间，承重墙、柱的结构面积就相对较大，这样就会减少住户的有效使用面积。同时，由于开间比较小，房间分割过小，不适合家庭居住变化的要求，而且很难改造。

现代居室的客厅，流行宽4.2米的做法，有“三米九是起步，四米是小康”的说法。这种面积配比，更适合现代人对家庭布置、家具摆放的实际要求。

但是，客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的秘密性和安静。

从方便布置二三件套的家具角度出发，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在4米以上。较理想的客厅面积在21～30平方米之间，这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们使用的需求和习惯。

一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1∶1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。

一个好的户型，除了户型方正外，还有其他一些原则：

1.动静分区

动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。

静区：卧室、书房、主卫等。

动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家中的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。

2.干湿分区

干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。首先，厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此，因此厨房的布置要尽可能地靠近进户门，远离卧室、客厅；其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。

目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区，厨房一般也是设置在入户门最近的位置，但仍有少量灾难级户型，户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。

3.公私分区

户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户型的私密性主要需做到两点：首先在入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。

4.通透良好

通透性主要是指户型的通风和采光性能。要保证户型具有良好的通透性能，首先要求户型要有良好的进深开间比，即户型比较方正；其次户型最好有两面可以采光和通风，相对两面采光通风最佳（如南北、东西），最后是相邻两面采光（如东和南、南和西、西和北等），只有一面采光通风效果最差。另外，厨房、厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨、暗卫。

通透性最佳——对侧采光通风

通透性次佳——相邻侧采光通风

通透性不佳——单面采光通风

5.动线合理

动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。户内主要的动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。

动线良好（从入户门进客厅、卧室、厨房的三条线不会交叉）

6.尺寸合理

有以下几个主要的尺寸需要购房者注意。

（1）客厅开间不宜小于3.6m。

（2）主卧一般采用3.3m×3.6m、3.6m×3.9m、3.9m×4.2m/4.5m等几个尺寸，最小不得小于3.0m×3.3m。

（3）次卧一般采用3.0m×3.3m、3.3m×3.6m。

（4）书房可以比次卧更小一点，面积6～10m2就可以，进深开间要求没那么高。

（5）厨房净长不宜小于2.1m，净宽不宜小于1.5m。

（6）卫生间一般4平方米左右，尺寸多为2m×2m、1.8m×2.2m。

阳台、玄关等就不细说了。另外，从风水角度而言，入户门进来不能是大走廊，或者正对厕所门。厕所门也不宜正对卧室门等。