房屋质量问题频发发生，合法权利如何维护

近日，居住在纳雍县中景濠庭小区的业主反映他们居住的房子出现裂纹、漏水等现象，有几家的房子还严重浸水，导致装修好的房屋墙体出现磁粉脱落、墙纸发霉、发黄的情况，不但使他们的居住环境受到影响，也给他们造成严重的经济损失。

刘女士家是居住在四楼，据刘女士介绍，她住进新房之后，就发现房子有漏水现象，经过对屋顶的仔细检查，发现房子的天花板上有裂纹，随后，她还发现房屋的墙体也有多处裂纹。

而且在多家业主房子的天花板上，墙面上也看到了有很多处细小裂缝。据中景濠庭业主反映，他们发现裂痕之后都找过物管和房开反映，之后物管和房开都来看过，也对一些裂缝做了修补。但是业主们认为房子虽然有部分裂痕已经修复，但这些修补只是治标，不能治本。他们担心房子有质量问题，希望房开能够给出一个有权威的房屋鉴定报告，让他们居住起来放心。

对此中景濠庭小区的物业管理的工作人员表示他们接到业主反映的问题后，已经和房开公司沟通协商过，但物业他们只是为业主提供服务，具体出现的房屋问题，他们也不能解决，需要业主自己去和房开公司协商解决。

随后业主找到房开公司销售部经理经理表示：针对你房子赔偿问题，要么就是给你恢复，要么陪你的钱，要么就是第三种方式。第一种给你恢复，以我们的能力肯定是恢复不了你最初的样子了，一个玻璃破了粘起来都有裂缝，恢复成以前一模一样我们是办不到的。第二点我愿意赔钱，我之前也讲了，我们要涉及到其它的费用我要作预留，目前没有费用给你，那么我就转让车位的使用权给你，装让车位使用权，我的市场价是十万，那么我愿意八万装让给你，假如陪你房子三万也好四万也好，你再补四万这个车位的使用权归你，就是这种方案，那么你都不愿意实行，那么我们现目前也是找不到更好的办法来处理。

业主王先生听取了解决方案之后，他本人表示不能接受这三个方案，他认为，虽然房开公司给出了三个方案，但最终就只有转让车位这个方案可以实施，方案虽然出来了，但是没有落实，他自己还是很不放心。

经过几个小时的协商，房开公司还是没有与业主达成致，这种僵局的情况下房屋质量问题到底如何维权保障自己的合法权益呢？

作为房屋的所有者，怎么样才能顺利解决因房屋质量问题而产生的纠纷呢？

首先，法律根据房屋质量不同而有不同的处理方式，主要分为以下三种：第一，房屋主体结构质量不合格。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。第二，严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。第三，其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

对上述三种不同的质量问题，法律分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合 同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

因此，不同质量问题的正确处理方式可概括如下:

（一）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。

（二）对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。

（三）对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购 房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。

同时，律师提醒，当房屋出现质量问题时，要通过多种方式来进行协同解决。出现质量纠纷后，在证据收集较为齐全的情况下，可先同开发商或物业公司协商，也可到当地消费者协会进行投诉，在问题不能得到较好解决的情况下也可以到人民法院进行起诉。在一个小区内 如果很多住宅都出现房屋质量问题，要注意发挥业主委员会的作用，在诉讼中也尽量进行集体诉讼，以弥补单个购房者力量的不足。

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