购买商品房全流程的法律风险点

导读：在现代社会，买房已经成了人们生活中的头等大事。然而，近年来，由买房而引发的购房者与开发商之间的纠纷已经屡见不鲜。那么，在购房的时候，有哪些要注意的法律风险？今天，就教大家做个聪明的购房者，在进行交易之初尽量将风险降到最低。

在日常生活中，或许我们都听说过商品房、经济适用房、小产权房、公租房、廉住房等各种各类的房屋类型。但是，多数人或许无法准确区分种类繁多的房屋类型，也不清楚自己买的究竟是什么类型的房屋。

区分各种类型房屋最本质的标准是土地性质。我国目前实行的土地性质是二元性质，分别是集体所有制和国有制。在这两种不同性质的土地上建造的常见房屋类型分别如下：

集体所有土地（农村、乡镇土地）：宅基地房屋、小产权房

国有土地（大部分是城镇）

1、划拨地（无须缴纳土地出让金）：主要是保障性住房，如经济适用房、公租房、廉住房等

2、出让地（缴纳土地出让金，并与当地国土局签订国有土地使用权出让合同）：主要是商品房

通俗地说，商品房主要有以下几个特点：在国有土地上建造、缴纳了国有土地使用权出让金、有一定的使用年限（住宅一般是70年，商住两用一般是50年）、面向社会不特定群体出售的房屋。这就是我们听到最多的、购买人最多的商品房。

那么在购买商品房的过程中，我们有哪些要注意的？

接到宣传广告资料阶段

一般来说，开发商都会在宣传广告资料上说得天花乱坠，却不会愿意将广告内容写入购房合同中，那么，在开发商没有兑现宣传广告中的内容的情况下，作为购房者是否能够追究开发商的违约责任？

在法律上，宣传广告属于要约邀请，是引诱消费者与其进行交易的方式，一般来说，不能用来约束购房人与开发商。

但是，如果宣传广告具备以下三个条件，即构成法律上的要约，能够约束开发商，购房人可以要求开发商兑现宣传广告中的承诺。

1、内容针对的是规划范围内的房屋或者相关设施

2、内容是明确具体的

3、对购房者是否购房产生影响（以普通消费者为衡量标准）

打个比方，开发商在宣传广告上承诺小区内会有700平方米的花园，如果最后没有兑现，业主是可以追究开发商的违约责任。

因此，在这个阶段的建议是：保留好开发商发放的宣传资料，以便将来维权。

到售楼部

了解开发商的资质，查看开发商的五证。

这五证分别是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售（销售）许可证》

重点审查《商品房预售（销售）许可证》，查看所购房屋是否属于预售范围内。有些购房人往往会忽略对《商品房预售（销售）许可证》的审查，只是对售楼大厅中的《商品房预售（销售）许可证》稍稍瞥了一眼就过去了。这种行为存在非常大的一个法律风险：如果你购买的房屋不在预售范围内，你和开发商签订的合同效力是待定的，如果在你向法院起诉的时候，开发商对该房屋还没有取得预售许可证，那么，你和开发商签订的购房合同将会被法院认定无效。

所以在确定了心仪的房屋的时候，一定要审查你所想要购买的房屋是否在预售范围内。

签订认购书阶段

在实务中，在签订认购书阶段中，多数购买人疑问最多的是：购买人如果没有签订正式的购房合同，在签订认购书时所交的定金能否退还的问题。

分两种情况：

1、购买人单方面违约，定金不予退还

2、不可归责于双方当事人的原因，定金予以退还

支招：作为购房人，即使你因为自身原因不想签订正式的购房合同，也不要随意发表对自己不利的言论，可在与开发商谈正式购房合同条款，提出些合理但是开发商无法接受的理由（如将广告中的内容写入购房合同等），达到双方对合同条款不能达成一致的效果，这属于法律上 所说的不可归责与双方当事人的原因，在此种情况下，定金可以退还。切记，即使你因为自身原因不想签订正式购房合同，也不要发表对自己不利的言论。

签订正式合同阶段

开发商与购房人所签订的合同是由国家住建部联合国家工商行政总局制定的标准合同范本，已经较好地权衡了双方的权益。

因此，在签订正式合同的时候，需要重点审查的内容是开发商在合同正文后所附的补充协议，查看补充协议与合同正文是否存在冲突，补充协议中是否有自己无法接受的条款。

现在购房合同都是通过网签形式，一般购房合同签订的同时就会在当地房管所备案。每份购房合同的合同号都是唯一的，但是有些开发商可能不使用房管所分发的合同号，所以要记得在当地的房管所网站上，通过输入购房合同的合同号查看购房合同是否已经完成备案，以防开发商一房二卖。

那么，看到这里，可能有朋友会问，没有备案的合同是不是就不生效？不是的，备案只是政府机关对开发商进行监管的一种行政手段，并不会影响合同的效力。

交房阶段

一般来说，达到交房标准的最基本条件：具备一表两书

《竣工验收备案表》

《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》

如果不具备以上最基本的条件，不要收房。可以请专业验楼师陪同对房屋进行实地考察，查看房屋是否存在质量问题。

如果未达到交房标准，无论开发商如何花言巧语，都要坚持原则，拒绝验收，并在验收记录表上详细说明情况、要求开发商限期整改，以便将来发生纠纷作为证据使用。

办证阶段

在实践中，开发商预期办证的情况大量存在，没有一两年的时间，业主是很难拿到房产证的。

业主想要顺利办理产权证的前提是，开发商必须办好该栋楼房的大产权证。所以，如果开发商没有办好大产权证，业主们要积极催告开发商办理，并保留好相关的催告证据。

其他常见问题

1、建筑面积与套内建筑面积的区别

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

绝大多数情况下，购买人支付的房款都是以建筑面积计算出来的。也就是说，你买100平方米的房子，你可能要付120平方米的房价。

在这里，提醒广大购房人，如果是按照建筑面积来计算房价的，那么像车库以及物业用房等是属于所有业主共有的，无需额外再向开发商购买车库。

2、面积误差的处理

有合同依照合同约定。

无合同约定情形，按法律规定：

实测面积比约定面积少于或者多于3%以内，据实结算；

实测面积比约定面积多于3%以上，比如实测面积比约定面积多了5%，在多出的3%的面积要据说计算，多出的2%的面积开发商要无偿赠送给购买人；

实测面积比约定面积少于3%以上，比如实测面积比约定面积少了5%，少的3%以内据实结算，少出的2%的房款开发商要双倍返还购买人。

3、借名买房

不支持不鼓励，但也不禁止。

重点：借名买房协议+出资凭证

风险非常大：房子登记在被借名人名下，可能会被登记人债权人申请强制执行，可能会卷入登记人继承、离婚财产分割等纠纷中。