【4】｜《周期》读书笔记— {11-1} 房地产周期
本书第11章讲房地产周期，书本内容依旧讲述的很详细，清晰，通俗易懂。本篇来初探房地产周期与其他周期的相同与部分不同。
20多年来，房产一直是我们心目中的绝对资产，目测，除了股票之外。但疫情三年过后，今年明显的房产在5月--6月迎来降价潮,。其中的原因和很多之前书中提到的周期（经济周期、政府调节逆周期、企业盈利周期、投资人心理和情绪钟摆、风险态度周期、信贷周期和不良债权周期等）都有关系。
疫情只是表象，其实房地产的辉煌周期已经落地，随着政府对房地产进行拆迁货币化的刺激之后，显然在疫情的表象下早已走向下坡路。
没读这章内容之前，看到的是政府对土地的生存依赖，也看不懂房地产什么时候会涨，什么时候会跌；也不清楚政府会在什么情况下会出利好政策；也想不到什么时候买房最合适；做不到踏实去买房，除了刚需之外；整个人就是蒙圈状态，但实际上房地产是有周期的，同时也要结合其他周期去分析才合理。
当我将上述各类周期一一列出来说，恍然大悟，它们之间密切联系，密不可分。这才是读书的意思吧。
关于投资房地产各种广泛流行说法很多，真正投资不赔钱还得靠自己的理性思考。
【房地产周期和其它周期相同的方面】
1.控制资本的周期
具体表现如下：
️·有利事件发生，企业盈利能力提高，导致人们更热情和更乐观。
·心理改善鼓励人们更加积极地行动：支付更高价格去做某事/或者降低要做这件事必须满足的标准，这往往会导致投资人承担更大的风险。
·乐观的心理，更加积极的行动，综合导致资产价格上涨。
·这种良性循环呈现出不可阻挡的态势，这种态势又导致资产价格上涨过高，行动积极性过高，高到投资人根本无法长期持续保持。
2.信贷供应的周期
具体表现如下：
·好消息和乐观心理很快会引发贷款增长；
·借款人更多，对证券需求增长，要求的收益率降低，贷款标准降低，贷款和证券发行规模增长。
·通过控制资本和信贷供应的周期可以看出，金融市场交易的金融产品是虚拟的，反之，而房地产市场交易的房产是有形的实物，“砖头和水泥”构成的世界。
【房地产市场开发项目具体过程】
房产从产品订购到产品交付，中间会有相当长时间的延迟。
一座新的大楼推向市场，若要增加供给面积，那么在此之前有很多工作必须完成。具体开发过程如下：
（1）必须对项目进行经济可行性研究；
·必须找到一个合适的地段并买下来；
·必须做好建筑设计；
·必须进行环境保护影响评估；
·必须从政府管理部门得到建造许可，有时还必须进行成片开发改造；
·必须拿到融资，完成项目建设。
·整个建设过程会持续很多年，若是大型项目，交付时间甚至可能超过十年。
·但是，房地产市场的情况变化很快，在漫长的建筑时间里，可能会发生很大变化。
【房地产开发周期的变化】
“房地产开发周期：通常清楚、简单、有规律地重复发生”-------霍华德先生投资备忘录《老生常谈》2013年1月。
来看一下房地产开发周期的规律变化：
·经济糟糕时，房产建设活跃程度低，房产建设项目融资受到抑制。
·过段时间，经济不那么糟糕，甚至更好了；
·经济增长更好了，导致对房屋建筑的需求上升；
·经济疲软时，只有少数建筑开工建造，房屋需求面积额外增长，导致供给吃紧，房屋租金和销售价格开始上升；
·租金和房价上升，持有房地产的产权能享受资产升值，财富增值，唤醒开发商建设新项目的热情；
·经济发展更好，房地产资产升值，让资本提供者更加乐观，资本提供者心态变好，房地产开发商更容易拿到融资；
·融资更便宜，更容易，提高了潜在项目的预期收益率，增加了项目吸引力，因此增加了开发商愿意追逐这些项目的愿望；
·更高的预期收益，更乐观的开发商，更慷慨大方的资本提供者，三个因素结合在一起，造成建造项目开工率大幅攀升；
·首批完成的项目，遇到压抑已久的强劲需求，全部租出，或很快销售一空，让开发商大赚一笔；
·良好的收益，加上每天积极有利的报纸头条宣传，导致更多的项目开始计划、融资、获批；
·打桩机随处可见（已经向工厂订购更多的打桩机，但属于另外一个不同的周期）；
·大楼建设开工后，还需要几年才能完工，期间，第一个完工上市的项目，就吃掉了此前没有被满足的需求；
·从开始计划到建成开业，需要很长时间，足以让经济从繁荣走向萧条。在经济增长好时开工的项目，经常会在开盘时遇上经济情况变得糟糕。这意味着这些增加的房屋面积只是增加了更多的空置面积，加大了租金下行和销售价格下行的压力。得不到使用的闲置面积在市场上游荡，就像幽灵一样。
·经济糟糕时，房地产建设活跃程度很低，房地产开发融资受到压制。
上述整个房地产开发周期的具体变化就是简单而有规律的重复，自我延续直到永远，真的很神奇。
疫情3年直至今年，确实经济糟糕，低迷，房产活跃程度很低，很多开发的有市无价，商铺不好往出租。现在可以判断目前房地产开发周期目前的周期形态了。这个时候不就是很好的买入低价资产的机会吗？
【房地产周期下行，烂尾楼的收益机会】
·买价低：收购这个烂尾楼项目价格，会大大低于原来开放商投入的成本。这些成本主要包括土地、设计、许可、建造结构框架。
·建设完工成本低：现在经济不繁荣，劳动力价格和原材料价格都降低了。
·建造期缩短：因为中途介入，楼盘的结构框架已经建好了，到大楼项目完工用时就更短了。
·开盘更有可能赶上好时候：楼盘在经济好的年份得到批准建造，后来建造期间遇到经济糟糕的年份。经济周期就是这样，好几年坏几年。同样的道理，既然现在买这个烂尾楼是在经济糟糕的时候，等到它建成完工推向市场，可能正好赶上经济转好的时候。
太帅了，写到这里，我都想来一次烂尾楼的邂逅了，呵呵，巨大的投资机会啊（心里想的哈，距离这个实力还差好远 ，但希望自己加油靠近目标）
这也说明房地产周期对潜在盈利有很大影响。
经济繁荣时期启动房地产项目，选择这个时机，本身就有风险。
经济低迷时期买下烂尾楼项目，可能非常赚钱。
做生意就是这样，完全取决于你做什么项目和什么时候做项目。
正如打高尔夫球的人所说：“每一杆打下去，总会有人高兴，不是你高兴，就是你的对手高兴。”
好精彩的“看盘时刻”，起伏不断，房地产周期简单而有规律，但整个过程很刺激，原因是它是我们生活必不可少的一部分，感触很深。今天就到这里，下一篇重点探讨房地产周期的另外一个特点，以实例说明。
