解疑

    2021年4月15日，香帅在得到直播间作了一场关于“学区房、基金、比特币还值得买吗？”的直播，说实在的，首播结束，有些地方懵圈，特别是听她说“在同等增速情况下，要选租售比比较低的地方，相对就是价值洼地”，这是怎么回事，挑租售比比较低的地方买？反了吧，正常理解不是应该找“租售比”比较高的地方买吧，“租售比”，顾名思义，那是每月租金与房价之比，同个地方，那不是应该挑租售比高的下手吗？隔了十来天，又听了一遍，还是不得其解，心里老琢磨这事。

    终于在昨晩上，逮着和香帅的校友我的数学学霸同事，从食堂吃晚饭起就开始讨论此事，我们从楼上讨论到楼下，先是我把疑问抛给她，她也觉得有问题，边走边聊回到办公室，两人也不坐，就站在柜子前重看回放，当然前面关于基金股票的就一拉而过，第一次是从1小时24分17秒开始，就“租售比”那截反复的听，各自拿一张纸，写写画画，依然不通，互相提出观点，又互相找理由来辩驳，明明我们所在的小县城城东房子贵，租金也高，五公里左右的城北房价差不多，但是租金低，租售比低，怎么就要买城北的呢？商讨无果，只好把视频再往前拉一些，从香帅中场休息后开始听，香帅先是讲房子过了闭着眼睛买都能赚钱的时代，现在买房要象选股票，买“白马价格股”，房市上的“白马”就是“大城市，好地段”，“价值股”就是PE比较低，为此，我们都各自百度了PE怎算，，吐槽取笑说原来平日里做股票都是瞎搞，连这个指标也不懂还敢“下海”，其实以前有搜过，但是记不住呀，这里脑补一下，PE就是指市盈率，是指当下的股票价格除以每股收益，香帅老师说要在同等增率情况下，要看动态市盈率，假设利润翻一倍，也就是每股收益上去了，市盈率就自然会降下来了，把这种逻辑放在选房上要找能够替你创造现金流，租金涨幅快，增速高的地方。想了半天，恍然明白人家是有前提的，就是在不同大城市，两个人口增速差不多，选人口密度相对高的。我因为听过多次，这才先想到在这里理解“租售比”，是假没分母是大城市房价相对稳定的情况下，人口的增速加快，人口密度大，意味着租房的人开始多起来，这时候挑租金低的地方下手未来租金的增幅会高，所以在此情况下，现阶段“租售比”低的地方更有优势。我同事的理解是从那个PE公式来看,每股股价就是等于房价，每股收益就是等同每月租金，高价位的股，要挑盈利比较有增长空间，就是未来可能房租增长较快的买。

      前后大约二个小时，两个人都好似找到了答案，相视而笑，我们又把这个理论套在老家的房子上，发现行不通，我们这边的小县区学区房，因为当地没什么外来人口，好卖不好租，但是这两年房价增长挺快，与香帅老师的那个论“租售比”的大城市，人口增幅，人口密度前置条件不同，没有可比性。

    也可能是我们理解的不对，但经过这一晩上折腾，PE是啥东东肯定不会忘记了，“租售比”是啥玩意也记住了，算了算，原来我们当地的“租售比”好低，远低于国际标准1:200-1:300，难怪那么多人要往大城市跑，不仅是教育和医疗资源的差别，更是多年后财富的鸿沟。