《房价的逻辑:徐远的房产财富48讲》:买房也是买未来

房子不仅是财富载体，也是宏观格局的映像。

住有所居、住有宜居是大多数人的梦想。对于中国人来说，房子承载了更多深层次的意义。

《房价的逻辑:徐远的房产财富48讲》，作者是北京大学教授，这本书提供了不同的视角，不同的思路，对投资房地产的思考和决策有一定的参考价值。

通过阅读该书，本人归纳整理了以下观点，分享大家共同思考:

1.买房其实是买城市资源。

2.房价收入比中的“收入”，是“未来的中高收入”，是拿现在的房价和未来的中高阶层的收入比较，不是现在的房价和现在的平均收入比较。

3.长期看，房价上涨的原因可以分解为三个方面，分别是经济增长、通货膨胀和城市化。

4.房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。

5.长期看，未来大城市房价平均每年增长6%，12年翻一番（2017年为基期）。

6.决定房子价值的有三个因素，分别是“位置、位置，还是位置”。

7.房产税会渐进推出，力度有限，不会改变房价方向。

8.共有产权住房投资价值打了折扣，仅适合中低收入家庭。

9.真实利率和房价增速呈反向变动关系，真实利率高，房价增速低。

10.购买首套刚需，遵循两个原则:一是稀缺原则，即买你买得起的最贵的房子（地段）；二是先上车原则，先买票上车，分享城市价值，再慢慢升级。

11.购买改善住房，改善财富状况比改善居住条件更重要。

12.房产保值增值能力比股票、债券都要好，适合长期配置。

13.买房是买断未来很多年的租金和通胀，具有抗通胀的性质。

14.不建议购买商住公寓，原因:一是有期限限制，续期成本高；二是对城市资源分享有限制，如不能落户、上学等；三是持有成本与生活成本都较高，舒适度低；四是贷款成本和交易税费偏高。

15.旅游地产，宜居时间短，管理成本高，真实价值打折扣。

16.从历史经验看，房价要么上涨，要么停止上涨，很少回调，回调了幅度也不大。

17.房价增速=工资增速=名义经济增速

18.疫情像显影剂，让人们看清了大城市的价值，促进了房价上涨。

19.人口增长减速不会导致房价下跌，因为预期寿命延长、人口向大中城市聚集、未来家庭规模减小。

20.每个人的一生，都是一个动态的资产组合管理过程，其中，最重要的资产人我们自己，其次才是房子、股票、债券和存款等。

（以上为该书作者观点，不代表本人观点。）