小区开放，利大于弊；合理落地，好事一件

一、中央已定调小区开放政策

21日，新华社公开了《中共中央　国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，里面跨时代的提到了小区开放的政策：原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。目的在于：实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

23日，最高法在回答小区开放和《物权法》的关系时表态：封闭住宅小区是农耕时代的产物，现代化城市建设需要有新的理念和探索。涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。

总结成两句话：

1、小区开放的根本原因是人口和资源的矛盾，目的是为了资源的高效利用：直接的资源是交通拥堵问题，间接的资源是小区的社区环境。

2、当前的下文仅是宏观的指导，远远未到达可以直接落地的阶段。法律上的梳理和规范是小区开放的前提，小区开放的方式未定，但结果要实现资源的复用。

二、媒体报道7成网民持反对意见

小区开放的事情上有3个主体，政府、小区业主、其他可以共享小区资源的群众。

（一）政府

政府希望小区开放可以实现资源共享，使得城市向现代化进化。而社区内的土地使用权归全体业主所有，这样就引出3个问题：

1、成本哪里来？共享小区道路等设施意味着肯定要有成本的投入，而这部分成本从何处匹配是个矛盾点。

2、法律怎么定？按照现有法律，小区开放的操作需要全体业主的同意，即使政府匹配成本换取小区开放也存在业主不同意的风险，是否可以给予政府强制执行的权利？

3、责任怎么划分？小区内道路用于车行，是否需要交通部门的检测，如何保障道路质量的可用。

（二）小区业主

小区业主是小区内土地使用权的所有者，小区开放本质上是共享他们的资源给公众使用，他们最关心的问题是两点：

1、土地使用费和社区服务费（物业费）的问题，由全社会共享的资源由他们付费显然不合适。

2、安全问题，小区开放之后，车辆和社会人员可以随意进入，对小区的安全是一大隐患。

（三）其他可以共享小区资源的群众

非小区的群众在小区开放后可以使用小区的资源，当然，使用资源就涉及到付费的问题。

三、政策落地的3点建议

（一）谁使用资源，谁承担成本

小区内部的资源使用可以分为以下几类，谁使用了资源谁就需要支付成本：

1、车辆通过小区的道路

车主每年都要缴纳养路费方可上路，因为小区内道路的建设和维护的费用、包括部分土地的使用费应该从养路费中匹配。

2、车辆在小区内停车

小区的土地使用权由全体业主所有，因此车辆在小区内停放应该收取停车费并作为社区服务费，降低业主的物业费。

3、其他群众使用小区内的绿化和设置

在这种场景下，小区的绿化与设置和城市公园的作用一致，应当从城市公园的费用中匹配相应的成本补贴小区的绿化和设施建设。

（二）小区分类开放，因地制宜匹配成本

1、对道路通行有重大影响的小区优先全部开放。例如导致断头路、或者小区规模较大导致直线距离很短绕行很长。此类小区，开放后对交通拥堵有较大的舒缓作用，方便出行，对平均路网密度8公里／平方公里、道路面积率15%的指标有重要的提升。可优先匹配成本，全天候开放。

2、对道路通行无重大影响但规模较大的小区，可以分时开放。在交通高峰期，开放道路用于舒缓交通，在其他时间只供行人行走。

3、规模较小的小区，小区内不适宜车辆通过，可以只开放行人行走。

（三）小区开放，居民楼封闭，不能只开不管

小区仍然有社区委员会管理，对外开放的是道路和设施资源，居民楼仍然封闭管理，保障安全。

如果政策这样落地，平衡各方利益诉求，实现有限资源的全民共享，绝对的好事一件。