【子安买房笔记系列（20）】（02.09）：置换：如何在一年内买
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以下内容来自子安的分享。
本节思维框架
- 前言
- 以小房子换大房子
- 一套变两套
- 总结
前言
有一个统计数据：中国的家庭平均每7年到10年买第二套房。这个时间是很多人预想不到的。
可能很多人都会觉得，我可能还没有准备好，我的首付还没有攒够，或者说我的资金好像还没有那么充裕，买了以后我会不会压力太大。但我们会发现攒钱的速度永远跟不上这个房价上涨的速度。往往你过两年攒够了以后，房价又上涨了，又会让你觉得压力更大。所以，这个时间就一直持续增长的往后拖。
所以，今天我们讲这一章的目的，就是要帮助大家能够在置换这个阶段，能够缩短这个时间。比方说，从7年缩短到一半，缩短到3年或4年之间，那么提前做这个规划。从有这个想法开始，我来告诉你所有关于置换的关窍门。能够让你为自己的资产增值保值。买第二套房有很多方法和技巧。下面一一为你揭晓：
明确买房的需求，对于很多人买第一套房来说，他是糊里糊涂他就买成了第一套房。而买第二套房的时候，他因为经过的时间比较久，购买第一套房的经验也忘记得差不多了。
买房的需求分为两类：
以小房子换大房子
现在家里添了一个小孩子了，或者说有更多的住房需求啦。那你这个时候想以小房子来换大房子。这就买第二套房。用前面那套房卖掉的钱，来作为第二套房的首付。这样的好处是首付和月供压力都会变小。缺点是你还是只有一套房。但是你的面积变大了。也许你面积增加了30%，也许面积增加50%。家庭住得更加宽裕了。多了一个房间或者多了两个房间。
置换原则：行情下行先卖后买，行情上行先买后卖。
因为在行情上涨的时候，你也许一套房子晚半年卖，就能多卖50万块钱，那么这时候你进行先买的动作。就能够少支付50万块钱。前后相差100万。在真实的购房过程中，我做到了。而且我的学生也做到了。他们因此收益得非常多。
在行情上涨和下跌的时候，哪个先买哪个先卖极其重要。
而如果在平淡的市场，或者在行情下跌的时候，在先卖后买。因为在这个下行的过程中，有可能你房子不会那么好卖。也许需要三个月也许需要六个月。你先卖了，资金压力不会那么大。你买房子的时候，你可能随时成交。在淡季或者下行市场，买方是老大。而卖方比较多。买方是比较少的。这个时候形势就完全逆过来了。
你一定要先卖掉房子再来买会合适一点。这个时候在刚需置换的时候，主要考虑的点是自己家人的生活舒适、交通方便，特别是小孩子的学位问题。考虑的是生活配套包括：位置、交通、医疗、商业、学校。
这个过程中，有人会认为，我如果钱不够，我本来住的是市中心的，比较老的、比较破的、比较小的房子，我现在为了换我就一下换别墅，我可不可以换到远郊去，或者说郊区的比较偏远的地方，换了一个大房子一步到位。
我不建议这么做。因为我见过很多朋友这么做很容易后悔。后悔他们只考虑到了居住的舒适性，把小房子换成大面积的房子，但当孩子长大的时候，他们忽略了在偏远的地区，他的学位没那么好。然后为了孩子，他不得不牺牲更多的生活舒适性，卖掉那个大房子换到市中心寻找一个好的学位。这个时候就是瞎折腾。
我们在考虑置换的时候一定要全面。不只考虑我们未来一两年的需求，而且最好考虑到未来五年。包括孩子上学的需求。在这个过程中，就不容易实现这种被动又来回折腾的事情。
因为大多数家庭换一次房都是特别不容易的事情，这是刚需置换的第一种，以小换大。
一套变两套
你不卖掉以前的房子还想再买一套。一套出租，一套自住。这里的问题就是首付不足。我老是攒不够，那怎么办？
我们推荐最好的方法是：你要充分利用之前买的那套房子增值所带来的，可以多贷款出来金额作为你的首付。
怎么理解呢？比方说，你三年前买了一套房子，那时候是200万买的。他现在已经增值到了400万了。你当时的贷款，只剩下100万不到的贷款。这个时候，你可以通过抵押贷款400万×70%=280万。还之前你欠银行的100万，还有180万的资金可以使用。加上你本来准备的差不多的首付，你就有一大笔首付可以用来支付。
第二套的首付就变得非常轻松，而不需要一直等到我光凭自己的钱攒够所有的首付。因为这个时间你永远赶不上的。因为你工资在涨的时候，房价也在涨。
这里需要大家克服的最重要的心理障碍就是说，你要及时的来套现自己房子增值的部分，以达到一个资源配置最优化的选择。也许你会问：这样会不会欠银行太多钱。
在我身边所有的服务过的咨询案例当中，凭自己的能力攒够第二套房子首付的人不到1/10，大部分人买第二套房都是从第一套房子的增值部分，来得到套现资源配置的。然后很多人也会担心，这样子月供压力很大。我要两套房子月供。
这是很多买第一套房子人没有意识到的一个特别好玩的技巧：
第一、这技巧是从你买第二套房子开始，你就可以收租了。而租金至少可以抵一半及以上的月供。这个时候你的月供压力就会大大的减少。这也是好多人看到换第二套房想着很艰难的原因。但其实做起来没那么难。
第二，在租金抵一半的前提下，你的月供会省很多。而租金的增长规律是五年翻一番。你回想自己五年前租的房子跟现在租的房子，基本是租金翻一倍了，即五年翻一番。
你其实支撑月供差额的时间不需要很久，其实只需要五年的时间。第二套房子就可以实现租金抵月供了。而这五年时间，你只有一半的压力。
如果你明白这些道理，你就不会觉得换房是一件要七年才能换得成的事情。还是一件你本来还准备了一半了就差那么两三年，我现在在一年之内给你提速实现你这个计划。
在这个过程中，我们就清楚的了解到，在刚需置换买第二套房的过程中，我们首先必须明确自己的需求是想要以小换大，还是想要一套换两套。这个特别重要。你只有明确自己的需求，才能根据自己的需求来做一个定制的过程。
总结
小房换大房：选准时机；从居住角度选房；
一套变两套：利用原有房子的增值。
