关于买房
今天通过一篇叫做《"众筹买房"风险多 需要谨慎防范》的一篇文章，了解到了关于房产的两个概念：
“名义购房人”与“实际出资人”
简单的理解：名义购房人就是房产证上登记的人，实际出资人可能就不是你了，可能是你的父母，妻子，丈夫或者公司；
在实际操作中，名义购房人一般为支付能力有限但具有购房资格的“出资人”，相较于实际出资者的货币出资方式，名义购房人通常以自己的购房资格或贷款资质作为出资方式。
从房产权益的角度讲，咔咔买房是一个购买房产收益权的一个平台，就像股票一样，股民只有所持股票公司的收益权；
咔咔买房拥有房产的处置权，但什么又是房屋的处置权呢？
限购令，5年内不能交易；
6年完成依次交易，收益率
如果现在有100万元现金，和市值100万的房产，你要哪个？
大家都知道，人民币是在贬值，而房子一直在升值，所以，选房子会显的更明智一些；
但是我会告诉你，我选择人民币，为什么呢？因为100万的房子首付只需30万，那么我手中还有70万的流动资金，房子每年以10%的幅度在上升，100万的房子在5年后大概可以卖160万，这六十万不需要投入“时间”和“注意力”就能自己上涨，五年后如果后如果我再出手一卖，那么这60万的市场增值就到我口袋了；
那么五年后同样的方法再来一次，我又能够考30万的投资，换来60万的回报，是不是很诱惑人呢？
这就是房产投资，有30万就可以收益60万的市场上升份额。
肯定有人会问，那银行的贷款、还有每个月的月供怎么还，亲，你还有那70万现金在手中，其实你只要不是败家玩意，每年消费不超过10万元，那么你轻轻松松变成百万富翁不是梦！
如果一个家庭能够有两套房，那么生活就更加惬意！五年收益120万！
对于那些用全部现金买房子的人来说，就没有这种收益了，100万全部投入到房产中，五年后也能赚取60万的市场份额，但是和那些首付30万的人不一样的是，在这资产升值的5年中，你手中一分钱没有，而他有70万流动资金，同样的结果，但是过程是不一样了！（这里需要注意的一点是，在这我年期间，你的生活质量完全依赖于你留下的这70万现金）
注：房贷贷款70万，三十年期限，每月还5000多，一年也就是6万元，五年下来就是30万，这样算来，五年的资金总成本就是60万；
第一年36万，第二年42万，第三年48万，第四年54万，第五年是60万，第六年卖出；
年收益率10%是以过去五年的数值算出来了，往后会越来越低，不过跟其他理财产品或者放银行相比，这是考虑风险和收益两个因素之后最佳的选择！
项目管理在买房过程中的应用：
买房管理：决策阶段和实施阶段
买房成本管理：买房过程中牵扯的费用
买房进度管理：
100平米，每平米1万
| 时间 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|
| 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 30 | 36 | 42 | 48 | 54 | 60 |
五年后卖掉房子，卖了160万（每年以10%的增长）
买一个120平米，每平米1.6万
| 时间 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| 192 | 192 | 192 | 192 | 192 | 192 |
| 57 | 68 | 79 | 90 | 101 | 112 |
买一个130平米，每平米1.6万
| 时间 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| 208 | 208 | 208 | 208 | 208 | 208 |
| 62 | 74 | 86 | 98 | 110 | 122 |
买一个140平米，每平米1.6万
| 时间 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| 224 | 224 | 224 | 224 | 224 | 224 |
| 67 | 80 | 93 | 106 | 119 | 132 |
买了一个150平米，每平米1.6万
| 时间 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| 240 | 240 | 240 | 240 | 240 | 240 |
| 72 | 86 | 100 | 114 | 128 | 142 |
买了一个160平米，每平米1.6万
| 时间 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| 240 | 240 | 240 | 240 | 240 | 240 |
| 72 | 86 | 100 | 114 | 128 | 152 |
买了一个170平米，每平米1.6万
| 时间 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| 240 | 240 | 240 | 240 | 240 | 240 |
| 72 | 86 | 100 | 114 | 128 | 172 |
买了一个x平米，每平米y万
| 0 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| xy | xy | xy | xy | xy | xy |
| 0.3xy | 0.3613xy | 0.4226xy | 0.4839xy | 0.5452xy | 0.6065xy |
z=[(xy0.7)(1+0.049/12)360]/[(1+0.049/12)360-1]=0.0613xy
98平米，每平米7000元，只需要416059元的资金
首付20.58万，月供2480元，
| 0 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 第一年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | 第五年 | 第六年 |
| 20.58万 | 2.48万 | 2.48万 | 2.48万 | 2.48万 | 2.48万 | 2.48万 |
| 23.6万 | 26.08万 | 28.99万 | 33.2万 | 37.4万 | 41.6万 |
98平米，纯南两居，单价：7000元（毛坯），全额支付（68.6万）；
假设当时拥有现金90万，如何进行住房资产配置？
98平米，纯南两居，单价：9000元（毛坯房7000+装修2000）
如果全额支付的话：预计总支付：68.6万（购房）+19.6万（装修+维护）；
如果银行贷款的话：（68.6万）首付20.58万，月供3293元，每年资金需求4万，资金总需求是40.58万元；
| 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 第一年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | 第五年 | 第六年 |
| 20.58万 | 4万 | 4万 | 4万 | 4万 | 4万 | 4万 |
| / | 24.58万 | 28.58万 | 32.58万 | 36.58万 | 40.58万 | 44.58万 |
2019年房价估算为：1.7万/每平米，98平米的房子市值：166.6万；
预计收益：166.6-52.24=114.36万（年均收益9.53万，平均月收入7942元，平均日收入：265元）
98平米，纯南两居，单价：1.7万（精装）
首付49.98万，月供8027元，每年资金需求9.6万
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 第一年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | 第五年 | 第六年 |
| 49.98万 | 9.6万 | 9.6万 | 9.6万 | 9.6万 | 9.6万 | 9.6万 |
| / | 49.98万 | 59.58万 | 69.18万 | 78.78万 | 88.38万 | 97.98万 |
2024年房价估算为：2.6万/每平米，98平米的房子市值：249.6万；
预计收益：249.6-97.98=151.62万（年均收益30.324万，平均月收入2.527万，平均日收入：842元）
220万
买房质量管理：
买房合同管理：
买房信息管理：
本文中我用到几个公式：
等额本息计算公式：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕
等额本金计算公式：每月还款金额 = （贷款本金 ÷ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
其中＾符号表示乘方。
举例说明
假设以10000元为本金、在银行贷款10年、基准利率是6.65％，比较下两种贷款方式的差异：
等额本息还款法
月利率=年利率÷12=0.0665÷12=0.005541667
月还款本息=〔10000×0.005541667×（1＋0.005541667）＾120〕÷〔（1＋0.005541667）＾120－1〕=114.3127元
合计还款 13717.52元
还款方式有两种：等额本息和等额本金
首付：148万
贷款：148万
年息：7%
月利息：7%÷12=0.0058
等额本息计算公式：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕
（等额本息）月还款：〔1480000×0.00583333×（1＋0.00583333）＾120〕÷〔（1＋0.00583333）＾120 －1〕= 17184 元
总利息：17184*120-1480000=582080元
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0（6个月） | 第一年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | 第五年 | 第六年 | 第七年 | 第八年 | 第九年 | 第十年 |
| 10.8万 | 21.6万 | 21.6万 | 21.6万 | 21.6万 | 21.6万 | 21.6万 | 21.6万 | 21.6万 | 21.6万 | 21.6万 |
| 10.8万 | 32.4万 | 54万 | 75.6万 | 97.2万 | 118.8万 | 140.4万 | 161.4万 | 182.4万 | 214万 | 235.6万 |
| 148万 | ||||||||||
| 收租 |
