房屋所有权预告登记本身并不能够排除在该屋上依法成立的建设工程价款

以下观点摘自《民事审判指导与参考》总辑72之《金钱债权强制执行中预告登记效力之提现》 作者 司伟

一方面，就预告登记的性质而言，预告登记具有一定的“无权效力”，但它始终保持着债权性，即预告登记权利人对标的物并不具有事实上和法律上的支配权，预告登记权利人及其权力本身仍完全处于债务关系之中.而房屋上依法成立的具有优先受偿效力的金钱债权，在性质上已经属于优先权.其在顺位效力上甚至优先于一般的担保物权.因此，优先权显然应优于预告登记权利，从而不应被预告登记排除其权利的实现.

另一方面，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或大部分所购商品房价款的消费者.因此，只有已经交付全部或大部分所购商品房价款的消费者，其债权方可对抗存在于该房屋上的建设工程价款优先受偿权，该债权因其优先于法定优先权，故又被视为一种“超级优先权”.《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件与《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》有所不同，但基本精神和原则是一致的。由此得出，在现行法框架下，只有同时具备“已经交付全部或大部分所购商品房价款”以及“消费者”这两个条件，房屋买受人的债权才可以排除建设工程价款优先权等优先受偿权的强制执行，至于是否办理了房屋所有权预告登记，在所不问.