万科真的不贵了

首先我们来对万科的价值进行毛估估。根据万科的财务特点，全年大部分利润在四季度结算，因此通过计算全年利润÷前三季度利润，能够大致推测全年净利润。根据过往数据，这个比值在2.4~2.6之间。

2019年前三季度利润182亿，保守估计全年利润为2.40×182=436.8亿。对应3100亿的市值，万科的市盈率只有7倍左右。目前万科的动态市盈率和市净率都在10%附近，这还不是一眼看得到的优秀，一眼看得到的低估吗？为什么有那么多人视而不见？

那我们再来简单分析一下为什么会有如此低的估值？首先这是整个地产行业的普遍情况，其中一个原因就是地产行业的估值很难，每个公司有那么多项目，又分布在不同的城市不同的地段，很难对公司的价值进行准确估算。既然很难估，那就给一个偏低的估值吧。

然后地产行业财报上的OCF常年为负，又让很多不了解该行业的人以为公司每年大把大把赚的都是“假钱”。再加上地产行业又是高杠杆，这门生意又被扣上了一个“高风险”的帽子。再叠加政府的各种政策打压，因此地产行业里的公司在市场中几乎都是极低的估值。

哪怕没有估值的提升，万科这些年凭借自身业绩的不断增长，依然给投资者带来了极好的回报。可见市场偏见往往又是价值投资者最好的机会。很多人会说，宝能系正在大幅减持万科的股票，现在买入很容易被套住。就像巴菲特说的，等到知更鸟报春的时候，春天早就快结束了。如果不是这些利空因素的存在，市场又怎么会给这些好公司这样好的价格呢？

市场对房地产有很多负面的观点，今天就简单说一下。对于地产行业极端的看空观点无外乎就是地产行业的泡沫会破灭。很多人会拿地产行业的租售比来说事，试图证明地产行业的泡沫有多大。虽然现在一二线城市核心地段的房子租售比只有2%，放在股票市场上，也就意味着高达50倍的市盈率。

但是我们看待房子的价值绝不是一个租售比就能衡量的，对于房子来说，它给我们带来的居住、户口问题、便利的交通、丈母娘经济、学区的福利、城市服务、家庭的温暖等等属性，都是房子价值的体现。我们可以看到很多地方只能通过摇号才能获得购买权，可见市场的需求是不存在问题的。

有的人会拿出美国08年房地产泡沫来对比于今天的中国，其实这两个本身就完全不一样。我们从《大空头》这部经典的电影中可以看到，08年甚至一个普通人不用贷款都可以买好几套房，他们也不是为了居住，就是为了坐等房价的上涨。当时美国的房价完全就是被各种金融机构以及两房给推上去的，很多人是没有还款能力的。

而反观我们当下的中国，30%的首付，二套房首付比例会更高，人们都在辛辛苦苦的努力还贷。有过买房经验的人都知道，其实大多数人，只是在购房前几年还贷压力会大一些。过个几年，随着收入能力的提高，还贷压力就会小很多，并没有出现大部分人还不上贷款的危机。

况且如果房价真的出现暴跌，那么银行、保险这些行业也会失去核心的抵押资产，那相应的整个中国经济就会遭遇重挫。各行各业都会受到冲击，你又凭什么能置身事外呢？所以不要老是用这种极端的情况去吓唬自己。

然后我们再看一下市场的普遍担忧，认为即使房价不会暴跌，目前地产行业已经15万亿规模了，未来行业的增长空间又有多少呢？虽然行业空间没有多少增量市场，在未来甚至还会慢慢向下回落，但这并不影响其中地产龙头的业绩增长。

在整个地产行业进入门槛越来越高的背景下，拥有低成本拿地优势、低的资金成本和优秀的项目运营能力的龙头企业，会占有越来越大的市场份额。在10万亿的行业空间里，未来10年出现千亿净利万亿市值的企业，几乎就是确定性的事件。在行业几乎不增长的情况下，19年几家头部的房企销售金额同比依然保持两位数的增长。在这个行业中会出现更多的大鱼吃小鱼的并购机会，龙头企业强者恒强的逻辑会越来越明显。

这几天在瘟疫的影响下，万科又出现了大幅的下跌，很多人会认为地产行业都已经这么难了，出现这种行情就是屋漏偏逢连夜雨，赶紧割肉离场。而有些人却是久旱逢甘霖的喜悦。这两种反应到底哪一种对？

其实我们稍微想一想，虽然很多人期待地产行业春节期间的销售小高潮，指望着外地打工挣到钱的人回乡购买房子。如今疫情的影响会严重影响这两个月的销售数据。但是情况真的有那么坏吗？这些原本有购房的需求，最多就是把自己购房需求推迟到半年后，或者一年后。瘟疫迟早会过去，这些原本就有的需求也一定会重新释放出来。那么市场出现这种非理性的下跌，我们到底是该恐惧还是该贪婪呢？

讲道理容易，真正在极端的行情下克服人性的恐惧很难，这或许就是为什么说“知道了那么多道理，依然过不好这一生”的原因吧。