常规避雷，如何做一个睿智的地产投资人

文：老昏鸦

投资难

2018年，拿一个字总结，是个丑与穷的结合体。

股市全球同凉，比特币泡沫幻灭，网贷引发暴雷潮。

有段子说：股民还在爬天台的时候，天台上早已挤满了币圈人，P2P投资者还在嘲笑股民和币圈人的时候，不料却引来“爆雷潮”。

对于大部分来说，找一个较稳妥的投资是一件困难的事，一不留神就面临“踩雷”的风险。

在投资无门的情况下，房地产自然而然地成为目标，毕竟谁都幻想实现财富自由。

房地产投资，购买住宅门槛低，相比商业地产投资更简单，并且身边从不缺通过买房赚到钱的人。从此，形成一个惯性，有钱就买房。

然而房地产跟互联网一样风云变幻，住宅市场全款往里走，按揭不要堵门口的时代已过，住宅市场已经不是投资者最佳的安身之所。

总结一下2018年楼市，暴涨、抢人、抢房、摇号、地王、凉凉......，诸多关键词。未及时撤走的投资客还在幻想自己的房子将如何飙升的时候就被一棍子敲昏。不难理解，国家三令五申“房子是拿来住的，不是拿来炒的”，重复定位房子的属性——住房不是投资品。

最后的结果就是：聪明的人早已上岸，贪心的人仍在裸泳。

吸引力

这段要说的是商业地产。

中国指数研究院最近结合商业地产的发展特点，对40个大中城市的商业地产市场开发投资吸引力进行了一次评价。评价基于人口基础、经济实力、消费能力、商业地产市场表现四大维度。

有人说过：如果能够在“潜力股”城市先买上值得投资的产业，用不了几年人生就会有如开挂。个人很认同这个说法，所以我把城市分为绩优股、潜力股两类。

“绩优股”

更早的发展让这些城市拥有深厚的商业底蕴，经济体量领跑全国，也让他们更具消费实力，未来市场潜力巨大。

北上广深不相信眼泪，地产投资需要底蕴。北上广深在商业地产投资吸引力榜单中排前4名。

“潜力股”

杭州、成都这类1.5线城市凭借产业优势，快速崛起。

以成都为例，排名第6。成都经过人才引进、企业引进等一系列动作，经济发展和人口质量迅速提升。

经统计，2017年成都常住人口1600万，管理人口2000万，人口集聚效应显现，各类产业园接连冒头。同时，作为旅游热点城市，对酒店和零售业需求旺盛。

关键词

在地段选择上，商业地产投资熟手可能已经具备一套自己的投资策略。

这里要讲的是几个关键词：中心区、发展方向、TOD、跟风，前两者是大方向，后两者来缩小范围。

中心区

不管在绩优股城市还是在潜力股城市，在不考虑价格的情况下，首选一定是中心城区。

无论城市如何发展，传统的市中心有且只有一个，这就是中心城区的不可复制性。

以成都为例，经过20年发展，城市建成面积至少扩大5-10。从一环发展至三环，再到二绕，核心位置只有一个。

而通常情况下，从核心位置向周围辐射5-10公里都是中心城区。

发展方向

一个城市在发展方向上一般有个优先级，一般不会向四面八方均衡发展。

成都东进南拓西控北改中优的发展策略已经耳熟能详，其实重点发展方向是东进南拓，只是目前南拓的进度更快。

因此，成都东和南两个方向可能存在更多的投资机会。

TOD

以公共交通为向导的开发模式，IFS就是成都标志性的TOD建筑。

有人说过：地铁和地产是恋人关系。没有地铁之前，地产商卖得是“地段盘”，有了地铁之后，地产商开始卖“地铁盘”。

但是值得注意的是：“地铁未开通，置业先已行”，在地铁开通之前是出手的好时机。

跟风

商业地产投资最简单的方法，其实就是“跟风”，跟随无印良品、星巴克这样的连锁品牌。这类品牌对区域价值都有一套成熟的评价体系，不会随随便便就开店。

如果一个地区有星巴克，至少可以说明有三件事。

第一，这个片区的发展比较成熟，因为星巴克的门店高度依赖人流量。

第二，这里的产业结构比较新，创意人群比较多。

第三，这里的收入水平比较高，一杯咖啡三五十块，一般只有中产阶级以上才能经常性的消费。