房产投资｜吃瓜群众要小心的坑｜系列三：只看眼前

2017-06-25 本文已影响216人遇见芷月

哈佛的初春

2012年，我在某地投资了一套房子，首付9万，月供1600/月，目前租金超过月供（自己无需掏钱供房），截止到今年，也就是大约第五年，增值了约3倍。

而我当初入手时，预期是给它5到8年时间去实现增值变现。从目前的形势看，继续持有3到5年时间，增值至少突破5倍，几乎没什么悬念，因为相邻的小区最新开盘价已经达到了新高度。

说起这笔投资，我印象最深刻的是：当年，我站在客厅阳台上，看到小区对面一大块空地。而我去年再次过去办事，惊讶的发现那块空地已经盖了漂亮的小区，不仅价格不便宜，新开盘的二期新房还一票难求；当年，我们从深圳开车过去，一路看到在建的高铁墩子，而今早已开通使用，交通时间也从曾经需要大半天变成半个小时。

在过去几年里，影响地块升值的潜在因素，不断的从纸上规划落地变成现实，让这块地本身变得更值钱，所以房价上涨也是情理之中。

投资者，尤其是想要实现投资收益最大化的投资者，应当寻找价值洼地，关注价值投资，关注未来的变现价值，而不是只看眼前。必须看得深，看得远。

如果我当年只看到眼前这个地方一片片空地，没有看到未来的增值潜力，肯定应该转身就走了；如果我当年选择了从众心态，看空的心态，我肯定也错失机会了。

二八原则，在这里也同样适用，那就是20%的人掌握了前沿信息，80%的人还处于迷糊状态。因为绝大部分人都未必会花大量时间和精力，去研究到底是不是有升值潜力的地段，也不会到处搜集资料和求证，真正影响这个区域升值的潜在因素。

如何判段一个区域是否具值得入手？

一个好的区域和一个具备增值空间的区域，主要的关键字“砸钱”，看两个方面：政府砸钱和民间砸钱。

政府砸钱体现为如下两方面，

修建市政道路：比如修地铁或高铁，轻轨等，将大大提升生活的便利性，吸引更多人群聚拢；

完善市政配套：比如学校，医院等，让这个区域变得更宜居，大家愿意来这里居住，影响人员的净流入，影响房价的增长。

民间砸钱：

比如在这个区域大量新建工厂，或大量公司的迁入，这就会带动就业，拉动当地的经济增长，带动消费，也会影响房价的增长。

与此同时，随着这里人群的消费能力提升，加之市政配套的不断完善，人流量越来越大，就有更大需求和消费市场，假如这个区域正好又有空地，有可建设的空间，聪明的商人就会砸钱在空地建商场，写字楼等，形成商圈。

以上这些增值因素，每一项会给房价带来20％的增值率，如果有两个因素，不是简单相加的40%，而是至少40%的增值率。

需要提醒的是：第一条地铁的开通，对该区域的房产增值率影响是最高的。投资者需要抢占先机，适时买入，然后坐等地铁修建和开通。然而，当该区域已经很多条地铁，再开通一条地铁带来的增值率就不高啦。

由市场驱动的价值增值区域，投资者，需要有远见，提前看到这些价值增值因素，在区域还处于价值洼地时入手。做好中长期持有的打算，给它时间将规划逐一变现，坐等几年后，收割其增值空间。

中产阶级如何保护自己的财富？买房是目前比较稳妥的投资渠道，能实现保值增值。如果投资眼光很到位，还能实现投资收益最大化，实现资产最大化。

股神巴菲特说：他只做价值投资。我想，这个理念同样适合投资房产。