用Excel学理财（10）：房贷成本
只要看过理财文章的童鞋，多多少少会听过这样的一致言论——现在商业银行的房贷利率不到5%，随便一款理财产品的收益率都超过5%，拿银行的钱去理财就是赚到。
姑且不论理财小白们理财收益率能否跑赢5%。首先得回答一个问题：
房贷的实际成本真的就是5%？
无需计算，都可以一秒得出答案：
房贷名义利率5%，按月复利产生利息，摊到每个月的利率为5%的1/12，这样的月利率复利12次最终肯定大于5%。
而我们平时说的理财产品，用的是“年化”收益率。
我用一个简单的例子来解释。
我在电商平台购买一部手提电脑，总价5000元。付款时我选择12期等额分期付款，每月还款利率低至15%的十二分之一（1.25%）。该电商平台已经自动算出来，自购买后每个月末只需支付451.29元。
我用Excel的PMT函数算了一下，5000元贷款以月利率1.25%、共12期等额本息分期付款，每期还款额=PMT（1.25%，12，-5000）确实是451.29元。
该笔分期付款确实没有算错。只是该笔贷款成本（实际年利率）远不止15%。
换一个角度想。站在放贷银行的角度来看，放出5000元，之后12个月每月收回451.29元，这笔投资的收益率有多少呢？这个“收益率”就是我贷款的实际月利率。
算出来实际月利率为1.25%，经过12次复利之后实际年利率（即是真实的贷款成本）为16.07%，不是名义上的年利率。
回到前面房贷的例子。假设你有一笔100万元的房贷，30年期（即是分30*12=360个月还款）。按目前首套房贷款利率4.9%计算，等额本息每期还款额为5307元。那实际年利率则为5.01%。
这里用到RATE函数来计算实际月利率。RATE函数语法是=RATE(nper,pmt,pv)，其中nper代表期数，pmt代表每期还款额，pv表示贷款总额。
实际上，你为了拿到100万元的贷款，需要额外支付一系列费用。比如：
房屋价值评估费（评估价0.5%）
抵押登记费
房屋保险费（贷款金额*0.05%*贷款年限）
可能还有中介借贷款名义收取的额外服务费，不等。
银行声称房屋抵押贷款不会收取额外费用（比如某些银行职员收取来自中介的好处费）。但是，站在你的角度来看，如果全款买房、没有借贷，那么根本不存在这些杂费。
比如你支付评估费、抵押等级费、房屋保险等杂费约2.5万元。那么，为了偿还这笔100万的房贷，你得在第0个月支付2.5万元，然后在第1个月至第360个月（共30年）偿还月供。
这样下来，这笔贷款的实际成本（实际年利率）肯定不止没有额外贷款费用下的年利率5.01%。
上图的现金流表格中，视获得100万贷款和支付“因贷款而产生额外费用”为同一时间，站在贷款人角度，账户流入100万、流走2.5万，实际只剩下97.5万。
也即使说，每个月偿还5307元、共360期，实际上是在偿还97.5万本金。
如果不列长长的现金流表格，可以用RATE函数来计算。
用现金流列表计算IRR，或者用实际贷款本金现值通过RATE函数计算，得出来的才是实际利率。
当然，土豪会觉得5.24%跟4.9%相差不是很多（土豪根本不需要贷款买房）。当名义利率稍高（比如信用卡贷款、消费贷款等），或者贷款需要额外支付很多费用时，名义利率和实际利率就相差挺大的。有兴趣的童鞋，不妨看看本课的作业，继续思考这个问题。
总结：
1.贷款机构提供“名义年利率”，但收取利息时是按月复利。因为一年内复利次数超过1次，实际年利率就会超过名义利率。
2.因贷款产生额外的费用，会降低贷款人实际获得的本金，增加贷款的实际年利率。
作业：
小明被丈母娘催促买婚房，凑来凑去还差10万元首付。小明打算从其他渠道借10万元，现有以下几个方案：
A．向远房亲戚借钱，名义利率15%，每月支付利息，一年后归还本金。
B．某银行消费贷款，分12期，每月月供8561元。
C．信用卡，逾期每日手续费0.05%，每日复利。
请帮小明计算一下，每一种方案的实际贷款年利率。
备注：本课示例和答案的EXCEL表格，可在百度网盘http://pan.baidu.com/s/1pLuhCPd下载，或在百度网盘搜索用户“ppathome39”《用EXCEL学理财-示例及作业（更新到第9课）》。
