【产业地产】#600—地产思维和产业思维（1/2）

本文分析地产思维与产业思维的相关内容，共3200字，阅读时间10分钟。

一、思维重要吗？

唯物主义讲：世界的本质是物质，世界上先有物质后有意识，物质决定意识，意识是物质的反映。但是承认人的主观能动性，即： 人们能动地认识客观世界，在认识的指导下能动地改造客观世界。唯心主义讲：世界的本质是意识，世界上先有意识后有物质，意识决定物质，物质是意识的产物。无论是唯物主义还是唯心主义，都客观的承认了意识的重要性。

我们抛开世界的本源问题（哲学的第一个分支），只谈认识和实践（哲学的第二个分支）。马克思主义哲学认为：实践是认识的基础，实践对认识的决定作用，同时承认认识对实践的反作用。明朝思想家王守仁【别号阳明，陆（陆九渊）王（王阳明）心学之集大成者，精通儒家、道家、佛家，主观唯心主义者】提出来“知行合一”，虽然有其局限性，但意义基本相同——认识和实践的统一。

我们常说的某某思维就属于认识，可见无论哪个哲学派别都肯定其重要作用。产业地产从业过程中，经常会遇到地产思维、产业思维、投资思维与互联网思维四种思维方式，简析如下：

二、地产思维是什么？

思维核心：拿地——建房——预售——销售——异地复制……

思维要点：

• 圈地：2018年是“房改”20周年，中国房地产过去20年的发展历史，其实也是国有土地发展历史。特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂。国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的唯一来源，且每个城市的土地都是限量供应，优质资源相对稀缺，（李嘉诚先生的投资名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段），所以房地产思维的第一要点就是跑马圈地。

• 资金：房地产资金，是指用于房屋生产、流通、分配、消费和土地开发、买卖的资金，是房地产业启动与运作的必要和先决条件。其具备如下特点：1、房地产业产品规模大、价值高，房地产开发占用资金量非常大；2、房地产开发的周期长，综合开发一般需要2年以上或更长时间，造成资金周转期长；3、多数固定于房地产实物形态土，房地产交易手续复杂，造成资金流动性差，资金市场销量低；4、多年房地产增长的事态，绝大多数地产商都急于异地复制，加剧对资金数量的需求；钱不是万能的，但是没有钱是万万不能的，这句话在房地产行业绝对适用。全行业的高负债率，更有2017年一项统计中TOP10 地产公司负债率平均 80%，（存在商品房预售制度和收入确认原则预收款记做负债的问题，预售的越多负债越高，因此更多时间使用净负债率指标）。
  净负债率=（企业付息债务 - 现金）/ 所有者权益，可以去除预收款对真实债务数字的干扰，是公认能更好反映企业资产结构的指标。在统计中有 129 家 A 股上市房地产企业债务情况，超过 1/3 净负债率超过 100%，意味着股东权益无法偿还负债，公司处在高危运行状态。房地产思维的另一个要点就是多借钱、高周转。（某公司提出项目取地后4个月开盘，5现金流转正，6个月收回投资再周转，可见一斑）。

• 规模：“做大做强”是企业追逐的目标，做大和做强之间并非并列关系，二者在国内的国内的大环境下通常先选择“做大”，然后“做强”。房地产行业是容不下“小而美”公司存在的，因为过高的土地成本和融资门槛，使得小企业在眼下的市场环境下，很难找到夹缝生存的空间，而将“规模至上”奉为圭臬，工业化生产、装配式住宅、快速异地复制等等都是为了实现规模，规模意味着低成本、高利润、高口碑，也以为着高影响力和高话语权，在行业竞争中占据更加有利的地位。

• 成本：随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”，这一众所周知的简单公式，充分出除了扩大规模扩大销售，成本降低的重要性不言而喻。特别是房地产市场经历了最初的“野蛮生长期”到现在的“后白银时代”，随着规章制度的完善，限售、限价政策的频繁出台，房地产市场已经充满了“火药味”，激烈的竞争，“大鱼吃小鱼”，专业淘汰粗狂，企业想要不被淘汰，必须夯实内功，给管理要效益，作为企业高质量发展的重要支撑点，成本管控成为企业必然又重要的选择。

总之，房地产思维就是——多圈地、多盖房、高杠杆、高周转、低成本。近几年很多房企开始自我跳出房地产思维，比如开始涉足产业地产、物业经营等等，主要是因为这种思维放到别的行业不一定适用，比如产业地产，必须要转换思维。

三、产业思维又是啥？

思维核心：市场——研发——采购——制造——服务——市场——再研发……

产业思维：广义讲应该包含行业和企业的思维方式，狭义将就是企业的思维方式，本文可以理解为制造业或者工业的思维方式。

举个例子：面对手机拍照的流行，数码相机公司要如何转型才能跟上发展。

• 工程师思维：如何改进让我司的相机像素更高、启动更快、拍照效果更好、体积更小……
• 产品经理思维： 如何寻找可目标客户，产品如何定位，如果定位是年轻女性如果实现产品快速抓拍，自带美颜，分享，社交等功能。
• 产业思维（企业思维）：新形式对行业产生什么影响，新的产业机会如何，企业如何转型，市场如何变化，产品开发迭代节奏如何安排，供应链如何调整，生产组织是否变化，售后服务是否调整……

产业思维的要点：

• 系统：制造企业是一个系统，这种系统表现在：1、组织功能系统性：它是一个由相辅相成、相互关联的各个业务单元组成的有机整体。2、管理层次系统性：组成企业各个组成部分按照一定的原则或规则构成企业的层次系统，不同的管理层次有着不同的职能和任务。3、开放动态系统性，面对外部环境变化（机遇与挑战为一个整体）、时间变化（短期和长期为一个整体）会表现出开放的系统性和动态的系统性……如此种种系统性思维在制造业企业表现尤为突出。

• 长期：制造企业的市场、产品等特点决定了其思维方式的长期性，市场并非不断积累，技术需要不断创新，产品需要持续迭代，口碑需要持久性客户满意，种种因素决定了企业经营的长期行为，这和项目型公司差异非常巨大，房地产企业完成一个项目就告一段落，制造企业一个产品推向市场也是前段工作成果的体现，但也仅仅是后续工作的开始。追求短期利益只有一个指导原则，就是赚钱。而追求长期利益有多个关键点，获利只是其中之一，例如：市场地位、管理水平、生产能力、技术创新、人才储备等等，这些都需要经营管理者具备长期性、持续性的思维。

• 经营：经营含有筹划、谋划、计划、规划、组织、治理、管理等含义。经营和管理相比，经营侧重指动态性谋划发展的内涵，而管理侧重指使其正常合理地运转。简单说经营面对的是市场、顾客，要解决的问题是营利和未来的成长。“竞争战略之父”迈克尔波特在《什么是战略》一文中指出，企业卓越经营成效的两个关键是战略和运营效益。对于企业来说，首先是要制订经营战略，选定一个战略发展方向，只有经营战略和发展方向明确，大家的努力才有方向和合力。方向明确了，企业就必须要运用产品、营销等一系列手段来获得运营效益，从而确保企业的生产和发展，也就是说企业的首要责任是获得经济绩效，具体表现就是通过一定的市场策略在市场竞争中战胜对手、赢得客户和社会大众信任，并获得长期的赢利和取得可持续发展，经营思维凸显更加关键。

经营和管理的关系：经营是选择对的事情做，管理是把事情做对。经营主要涉及市场、客户、行业、环境、投资等，管理则主要涉及制度、人才、激励等。经营关乎企业的生存和盈亏，管理则关乎企业的效率和成本，当管理水平高于经营水平，往往出现过度管理，反而导致企业的亏损。先有经营，后有管理，经营定生死，管理锦上添花。经营结果代表管理水平，管理的结果最终体现在经营结果上。这与古老的东方智慧易经八卦中的乾坤特别类似，有兴趣可以留言探讨。

• 创新：与房地产行业对创新要求不同，制造业特别强调创新，尤其是高新技术企业。原因在于房地产的市场、施工要求、建筑技法（还有很多方面）与20年前几乎并无不同，其创新更多体现在营销、模式、管理方面。而制造企业的创新应该是与生俱来的，面对当代社会，经济的快速增长使得群雄并起，生存与淘汰并存，产能过剩的时代，制造企业竞争异常激烈。没有技术创新就没有产品创新、没有产品创新就没有核心竞争力，就是创新的本质要求，而围绕着产品创新开展的组织、文化、市场、营销、服务等各种创新逐步开展，才能进一步加强企业的竞争力。可以说创新是衡量一个制造企业是否能在现实社会中长期赖以生存的重要指标，是在未来社会竞争中取得胜利的法宝，企业和社会未来发展的需要，创新也是制造企业的灵魂所在。

总之，产业思维就是——系统性、长期性、重经营、重创新。相比于房地产思维，产业思维更具接近产业地产思维，具体内容我们在#601与投资思维和互联网思维并列讨论。