外国人在日本购房之最大门槛

在日本长期生活的国人，恐怕都会有闪过在日本买房念头的瞬间。原因不外乎

• 日本房租贵
  单身公寓（不到30平）大概6-7W日元，两居大概就会过10W。每个月把这些钱交给房东，不如给自己还贷。
• 贷款利率低
  所谓“超低金利”的时代，日本各大银行的（35年变动利率）住房贷款利率普遍低于1%。
• 税制优惠
  不仅贷款利率低，政府还给购房者减税（贷款余额的1%X税率）。
• 相对合理的房价收入比
  相比北上超过40的房价收入比，不到15的东京看起来甚至觉得便宜……
  东亚主要城市房价收入比2018

当然，买房作为人生最大的购物行为，门槛也是不低，尤其是2020东京奥运会已经将东京都市圈的房价推到了泡沫时期以来的最高点。
而摆在外国人面前最大的门槛，个人认为就是——
银行贷款（全款买房的大佬除外）。
银行不愿意给外国人贷款是理所当然的。外国人什么时候回国都不奇怪，尤其是日本这个灾害之国，天灾的地震台风，人祸的核泄漏，外国人说跑就跑了，银行就留下一堆坏账。
所以银行给外国人贷款最看重的一点，就是永住权。拥有永住权，意味着在日本已经居住了相当长时间（当然最近高度人才这种bug规定，大大降低了永住的门槛），且申请永住权本身也意味着以后也要继续在日本居住生活的意愿。
绝大多数银行，在贷款条件里都明文写着“限日本国民和拥有永住许可的外国人申请”。
不过天无绝人之路，这么多银行，总有愿意给外国人贷款的银行。网上虽然流传着一些无永住权外国人也可以贷款的银行名单，但其中也不乏都市传说。
以下分享一些个人经验（OK和NG的都有）。

• 三井住友銀行
  买房子时中介推荐的就是三井住友，对外国人友好，只要拿出一定比例（似乎至少20%？）的頭金（首付），且贷款金额和年收的比例相对健康，似乎就愿意给贷款。
  感觉对结婚的人有相当的加分，毕竟结完婚了就追求安定，至少不会到处折腾。
  前公司有个中国人同事，跳槽不到一年，还过了三井住友的贷款审查。个人猜想他已婚的婚姻状况应该让银行很放心。

• 三菱UFJ银行
  和三井住友同样，作为大银行，三菱UFJ也是网络名单里的常客。
  但是，可能我问的时候刚跳槽还不到一年，被他们婉拒。
  似乎他们家比较重视在同一公司连续工作的时间，有说法是三年以上。
  同事的朋友不是永住，却只用5%的首付就在三菱UFJ拿到了贷款，猜测是因为一直在同一家公司工作了七八年。

• 新生銀行
  这也是网络名单里出镜率超高的一家。
  可是，我预约skype电话问的时候，他们明确说只有拥有永住許可，或者是日本人配偶/永住者配偶者，才可以申请。

• Mizuho银行
  Mizuho的高出镜率应该是因为它在申请条件里加了一个词——“原则上”

原则上，限日本国民和拥有永住许可的外国人申请

据说如果是永住权申请中的状态也可以和他们商谈。
我12月刚刚提交了永住申请之后，中介和Mizuho接触后已经和他们约好谈话，看来此话不假。

• SMBC信托银行Prestia
  https://www.smbctb.co.jp/product/loan/housing/
  前身是外资系的Citi Bank，后被SMBC收购成为集团旗下。可能因为以前是外资，对外国人比较友好，居住在日本的外国人也是他们的贷款对象。(要求年收500万日元以上且需要在同一公司连续工作一年以上)
  不过没有永住的话，贷款金额上限是房价的80%，即首付至少2成。

• AEON银行
  因为和AEON有渊源，所以也去问了一下。
  没有永住的外国人要在普通利率的基础上+1%，而且还款期限最长20年。

• 東京スター銀行
  https://www.tokyostarbank.co.jp/service/foreign_customers/index.html
  公开接受非永住的外国人客户，还因此上了新闻。
  两种贷款之一的存款联动型，利率之外还有微妙的maintenance fee，相比其他家利率略高，就没有细究。
  普通的住房贷款除了普通的年收（400以上）和在职（一年以上）要求之外，首付要4-5成，遂作罢。

• スルガ銀行
  https://www.surugabank.co.jp/surugabank/kojin/service/dream_j/
  至少要求永住許可申請中的状态，电话问的时候说最多能贷9成，还被问到家族构成（妻子的国籍和职业等），要求连续在职三年以上（貌似同一业界也可以算在内），有特殊就业资格（不过要是CPA之类的级别了）可以加分。最后因为听到金利超过3%就没考虑了。

除此之外就是老生常谈的中国银行之类的国内银行，还有听说过非银行金融机构的协同住宅loan（利率高）。

我最终会在三井住友银行，SMBC信托，和Mizuho之间做选择吧。

银行自身为了降低贷款风险，除了直截了当的永住权之外，还会关注在日本长期居住的意愿（申请永住的计划），年收入，家庭构成，雇佣形态，连续在职年数，亦或简单粗暴地增加首付比例。
最后祝在日本居住想买房的人在低利率的时代早日薅到资本主义羊毛。