养老库更新！除了乌镇雅园，养老地产还有他——解密南京金陵天泉湖养
金陵天泉湖养生养老社区基本信息
项目位置：江苏盱眙县天泉湖环湖路68号
用地性质：住宅用地
产品类型：养老公寓+医疗机构+照护机构
整体规划：分二期开发，一期已交付，二期预计2020年动工
规模体量：总建面约150万方，一期公寓约2580套
容积率：1.39
销售价格：11000元/㎡
<<整体鸟瞰图 >>
金陵天泉湖养生养老社区位于江苏盱眙，毗邻铁山寺4A级国家森林公园，距离南京市中心100多公里，从开发模式来看，项目与乌镇雅园类似，同为产权销售的养老地产型项目。据悉，项目销售情况较好，2015年6月首开至今，已去化2300余套，年均去化600套左右，成交客户基本上是南京人。为什么这个距离南京100余公里的项目能获得南京客户的青睐？带着这个问题，和睿决定一探究竟。
一大早我们便从杭州出发前往南京，而后又经过2小时车程从南京南站来到了天泉湖养老社区，经过一上午的舟车劳顿，心中的疑惑更甚，这么远的项目，南京人为什么愿意买？直至下车，看到眼前的湖光山色，站在小区门口还能依稀看到不远处的湖面泛着波光，心中不由萌发出一个想法，能在这样的环境中养老、度假也是挺好的。
社区前设有滨湖广场，供业主游玩
到达的时间刚好赶上饭点，我们也趁这个机会体验了一把社区伙食，社区食堂即翡翠园餐厅，由金陵饭店的团队负责经营管理，餐厅位于小区外部的康娱餐饮综合楼，对内对外开放，业主就餐还可以享受6-8折的餐饮折扣。
据工作人员介绍，康娱餐饮综合楼整体共2万方，内部包括社区服务中心、便利店、餐厅等生活服务配套，以及温泉中心、瑜伽室、羽毛球室、乒乓球室等娱乐活动配套，其中各类活动室的使用需要额外付费，如球类运动年卡约需1700元。
在参观综合楼活动配套区域时，我们也注意到走廊等公区的尺度都很开阔。当天户外艳阳高照，室内温度适宜，享受的同时，也不免有点担心能耗成本会不会有点高？
康娱综合楼
综合楼公区走廊
除了外部的康娱综合楼配套，小区内还配套有4000㎡的翡翠园俱乐部，俱乐部承载着社区老年活动中心的功能，包含各类丰富的老年活动室，如棋牌室、书画室、舞蹈室、ktv室等等，其中除了ktv室需要按次收费使用，其他区域均对业主免费开放。在参观配套区域时，我们也是毫不意外地发现棋牌室及麻将室的人最多，果然打牌、打麻将是全国老人最偏好的娱乐活动，唯一的区别就是各地玩法不同，江苏区域广为流传的扑克游戏则是打掼蛋。
另外，社区内还配有3万方医疗配套，集门诊、康复中心和养老院于一体，为业主提供医疗保障服务，目前仅门诊开放运营，可使用江苏省及淮安市医保。康复中心、养老院因为目前整个社区入住率较低，暂时尚未开放运营。
在工作人员的带领下，我们继续参观了项目的样板间，据了解，目前在售的户型包括95㎡的一室一厅及116㎡的两室一厅，而最早期还有部分86㎡的一室一厅户型。
室内的装修风格有两种，深色系及浅色系，从工作人员接待的感受来看，长者似乎对稳重大气的深色风格偏好更明显。
室内为硬装交付，每平米装修标准约2000元，全屋设置了一些基础的适老化细节，如地面无高差、安全扶手、紧急呼叫按钮、换鞋凳等。
参观项目的过程中，我们还细心留意了周边遇到长者的精神面貌、活动情况等等，发现大部分业主看着都活力满满，像是50-60岁刚退休。
我们的业主基本都是50-60岁，来这里偶尔度个假，有些也会带孙辈来玩一下，常住的业主则是以70-80岁居多
工作人员如是说道，这也证实了我们开始的判断：预养老的客户是购房主力。另外，工作人员还提及，在这里养老居住的业主养老观念都比较开放，职业上也是以机关单位、学校等退休的高知高干群体为主。
为了赶上3点半的社区班车回南京，金陵天泉湖养生养老社区一日游也不得不告一段落。（特别需要提到的时候，未来方便业主往返于南京市区与天泉湖社区，社区安排了每天4班次往返班车巴士。）
班车回去的路上还有一个小插曲，住在天泉湖养老社区的业主陈阿姨看我们来参观学习，主动与我们聊起入住的感受，陈阿姨是天泉湖的首批业主，当时购买这个项目主要看中了这里的环境和金陵饭店的品牌。
我和老伴就平时节假日、或者不需要带孙辈的时候偶尔过来住一下，这边服务很好，当初买的时候主要也是为了养老考虑，看中这里环境好、有医院，现在大部分承诺也都兑现了，有市区往返的班车、社区内的班车，还有门诊也开了，去铁山寺森林公园也很方便。社区的生活看，除了食堂，附近农户也经常定时来小区卖菜、卖馒头，吃的都很有机，我们还有业主微信群，会有各种通知消息。
陈阿姨的感受也解答了和睿来之前的疑惑，这里有山有水、有服务有配套，天然的环境优势以及优质服务、品质产品的加持，确实足以收获大家的认可。
一天的考察学习结束，和睿对天泉湖养生养老社区也有了更深的认识。从销售层面看，项目无疑是成功的，其之所以能吸引南京市区预养老客户外溢，总结有以下因素
1
优势品牌：项目背靠南京老牌国企金陵饭店集团，在南京的品牌认可度极高
2
品质服务：项目延续金陵饭店的高星级服务水准，无论是提供市区接驳班车以弱化客户的距离抗性，还是社区餐饮服务与社区服务，均为业主提供了较好的体验，也为“老带新”建立了基础
3
性价比产品：远低于南京市区的售价水平、得天独厚的天泉湖景观、精装适老的公寓、丰富完善的社区配套与金陵的品质服务，使得项目的性价比优势可见一斑
但目前社区在运营的过程中也反映出一些问题，由于居住的业主以偶居、度假居多，常住客户仅占20-30%，这就导致项目的运营收入尤其是增值收入有限，而与此对应的是人力成本、能耗成本等多方面的持续投入；在入住率短期内无法有较大幅度提高的情况下，运营压力可想而知。另外，医疗配套尚未完全兑现，康复中心、养老院都处于待开放阶段，这一方面是从控制运营成本的角度出发，但另一方面也对目前一期尾盘的去化以及未来二期的销售带来一定影响。
和睿也将持续关注金陵天泉湖养生养老社区，未来将随着项目进展为大家做进一步解读与跟进。
