《经济学的思维方式应用篇》7

为什么政府房屋管制（买房现价、租金管制）带来的结果和政策初衷却大相径庭？

很多人觉得租金管制能够解决住房问题。租金管制与其他形式的价格管制具有相同的经济和政治特点。这种手段的政治优势在于该目标能够吸引很多人，这些人通常会被政策的目标所吸引，而不去思考要实现这些目标会面临的激励和约束因素及其引发的后果。目光短浅的人会觉得租金管制措施极具吸引力，因为管制的积极影响会马上兑现，而负面影响则会在很久之后才会逐步浮现，持续几十年甚至影响几代人。

价格管制通常会产生如下后果：

一、市场短缺

人为控制所形成的低价会使需求提高，而供给减少。分析原因如下：

1、也许经济学中最基本的原理之一就是人们在低价时会比在高价时买的更多，而租金管制让人们对房源的需求比没有这种管制时多。

2001年的一项研究显示，旧金山受房租管制的公寓中，约有49%仅有一人居住。纽约市和瑞典这些存在房租管制的地方也出现了类似的情况。

2、相较于竞争市场，有更多人占据了更大的住房空间

租金管制法导致房源短缺的一个原因是，相较于竞争市场，有更多人占据了更大的住房空间。而在竞争市场中，他们则需要与那些住房需求更为急迫，或有两份收入的人竞争。

3、租金水平较低时，房子的供给也会较少

房源短缺的另一个原因就是租金水平较低时，房子的供给也会较少，租金降低。开发商通过租金收回成本的能力就会降低房屋修建的数量就会减少。如果租金管制法非常严格，新建的住宅可能根本不会出现。最后只剩下政府提供补贴的房屋，他们的实际成本和租金收入之间的差额是由纳税者来买单的。因此随着时间的推移，租金管制的后果之一就是平均房龄越越来越大，因为新修住房在不断减少甚至完全消失。

一项2001年在旧金山进行的研究发现，超过3/4的受租金管制的住房使建筑时间超过50年的老房子，44%的住房房龄已经超过了70年。第二次世界大战结束后的头九年，澳大利亚的墨尔本没有新建一栋新建筑，因为租金管制法让开发商觉得修建房屋无利可图。马萨诸塞州禁止租金管制的法律出台后，一些地区终于在25年之后重新开始修建住宅。

4、办公建筑和奢侈性住房增多的同时，也导致了可供租赁的公寓住房的减少

租金管制法通常不适用于办公建筑，所以在那些因租金管制而无公寓可租的城市，办公建筑空间却非常的充足 ，写字楼的空置率非常高。还有些地方奢侈性住房不受租金管制法的管制，因此房屋建设的方向和资源都从为普通人修建一般的住房转变为为富人修建高档住宅。一项针对欧洲各国租金管制的研究得出结论：“在调查涉及的所有欧洲国家无政府补贴的私人住房，除了豪华住宅，几乎没有任何新的投资。”这种向高档住宅的转向，有助于解释关于租金管制的一个超级悖论，进行租金管制的城市租金水平一般都会高于那些没有租金管制的城市。纽约几十年来实施严格的租金管制，但却有着全国最高的公寓租金水平。在纽约，租金在每月2000美元以上的空置公寓不受租金管制条例的约束，约有一半的公寓需要受到约束。

二、质量下降

租金管制不仅降低了人们修建新住宅的动机，还降低了人们维护现有住宅的动机。

粉刷维修和其他保养活动都需要花钱。在竞争性市场中，房东没有其他选择，只能花钱去做这些事，否则就无法吸引租户。然而，在租金管制下，想租房的人比房源多，维护公寓的外观并保证供暖系统和其他系统的正常运转，也就没有必要了。总之，现有的房屋老化的更快，因为租金管制使得房屋维护减少更新的速度也更缓慢。

三、黑市的出现

这些费率降低了房东和租户的福利，因此双方都有动机寻求法律之外的解决方式，就是黑市。租金管制下常见的一种黑市活动，就是向房东或公寓管理员行贿，使自己能够排在等待名单中最靠前的位置。

其他非法活动还包括当公寓楼服务成本超过法律规定的租金收入之后，房东就会将公寓废弃。纽约市政府发现，在城市里存在几千座废弃的建筑，房东都躲起来以逃避损失。这些建筑中有很多都被封禁了，其实只要加一维护，这些建筑仍然可供居住。其实，这些废弃建筑完全足够容纳所有因无家可归而露宿街头的人。

尽管通常认为租金管制措施能够保护租不起房子的穷人，但只有那些从一开始就占用房源的穷人才能从中获益。已经租好房子的住户，无论贫富都能从租金管制中获益，而那些没有房子却想租房的人，如果也希望从该政策中获益，就只能等已经租到房子的亲戚或朋友去世或搬离后将房子转租给他。还有些想租房的人会贿赂之前的租客，以得到房租受管制的公寓。无论怎样，这种政策实施时，租户的实际收入与租金管制所带来的福利之间的关系，并不像人们想象的那样。2001年，居住在旧金山租金管制公寓中的住户有超过1/4的家庭收入都在十万美元以上。