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菏泽放了空枪,调控大局不为所动

2018-12-20  本文已影响53人  七年蝉龟

在一片冰封的楼市中,山东一个三四线城市菏泽揭竿而起,打响了限售松绑第一枪。

菏泽主导的这场剧,我想剧情大家都清楚了。在各路媒体的关注下,闭门研究了大半天以后,菏泽还是“我自岿然不动”,菏泽的上一级部门已经撇清责任,最上上一级部门还在冷眼旁观……锤还是不锤,是个问题。

菏泽原本是山东省经济靠后的地级市。然而2017年以后,菏泽GDP指标突飞猛进,要归功于菏泽市抓住了棚改这个风口。

2017年,菏泽市启动棚改项目122个,共计18万套,约占全国的3%,数量在全国地级市中居第一位。2018年菏泽计划棚改达61896套,位居山东省第二。

棚改给菏泽市带来了源源不断的土地收入。2017年菏泽的土地收入将近220亿元,2018年上半年又是177亿,而2016年还不到20亿,2015年更是只有10亿。短短三年时间,土地收入翻了20倍。

我们对比一下,2016年菏泽的地方公共财政收入也就185亿元,卖地赚钱带来的快感,让菏泽爽的不得了。当然政绩也是显而易见的。2018年中国百强城市排行榜日前发布,菏泽经总排名第97位,成了当之无愧的黑马。

安居客大数据显示,山东菏泽的二手房均价6500元一平米左右,2年前,这里的房价才仅仅4500,所以两年时间上涨了50%,这个幅度已经不小了。但是,2018年第四季度,二手房均价开始下滑。

房天下菏泽站12月份共统计,菏泽城区在售、待售项目110个,其中包括普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、专业市场等。可见市场的库存压力还是比较大。

一边是库存压力增大,一边是二手房上涨乏力。楼市进入僵持阶段,又传来了坏消息。

12月,21世纪经济报道,2019年棚改计划中,政府购买服务的模式将被取消,对于新开工的棚改项目将以地方政府棚改货币债为主要融资方式。这意味着原来棚改是国开行给地方政府低息融资,从明年开始,棚改资金得地方政府自己去融了。三四线城市拿什么去融资?

棚改的风总会停下来。因为高层逐渐意识到,棚改货币化成了三四线城市房价上涨的主要推手,如果棚改之风不停下来,三四线城市楼市泡沫更可怕。

如果2019年,菏泽市想再打楼市这张牌提振经济,它会怎么办?

从供给端看,前面分析过,菏泽市现在库存压力不小,明年还有很多楼盘上市。别看菏泽市人口有800多万,但经济并不发达,人口是不断流出的。所以,通过压缩楼市供给来搞饥饿营销,不切实际。

从需求端看,菏泽市的刚需已经是望房兴叹,人均收入3000多一些,平均房价6000多,老百姓如果能买得起房子,也不用拼命拆迁了。

有数据统计,菏泽棚改涉及人口150万人,菏泽总人口873万人,棚改户就占到了将近20%,所以菏泽这两年轰轰烈烈的棚改,已经透支了未来多年的需求。明年棚改停止后,很多需求会突然消失。这才是菏泽市着急的地方。

那最后,只能看投资需求了,说白了就是要吸引炒房客入场。但这时候又遇到一个拦路虎。

2017年底,菏泽市出台了限售政策。说来奇怪,菏泽市并不限购。所以我估计去年出台限售也是为了跟风。买了房子,如果不能出手套现,那是没有人来炒房的。

现在菏泽市为了取消限售,得找一个恰当的理由。

菏泽住建局回应:近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

这段话的意思是因为限售减少了二手房供应,从而导致二手房价格上涨。这个理由表面看确实能站得住脚。

即便在山东人眼中,菏泽的经济并不好。但是菏泽市中心的房子还是有一大堆拆迁户要买的。这些人也想把位置偏一点的拆迁安置房,慢慢换成市中心的房子。市中心的房子,即便没有外省的人来炒,菏泽市的拆迁户再炒一轮还是可以的。难怪菏泽市住建局会说,原本只是想打打小算盘,没想到引起了全国人民的关注。

菏泽放开限购,也许只是试探性的一步棋,先从一个小地方开始,如果没有上面的政策打压,部委问责,那么接下来很可能是大面积的,雨后春笋一样的放松调控。这个风险绝对存在,甚至可能性很大。高层肯定也考虑到了。

面对经济下行的压力,明年的楼市调控肯定是因城施策的,不会像今年一样一刀切。高层担心的是,地方政府稳经济的压力很大,楼市调控一旦放开一道口子就收不住,“房住不炒”又沦为一句空话,最后调控又只能回到全国一刀切的局面。所以我估计,锤子还是会落到菏泽头上。

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