投资酒店的价值与风险（二）.价值篇

投资酒店的价值与风险（二）.价值篇

原创 2017-11-25 鉴江马后炮 酒店筹建指南

投资酒店的价值与风险（二）.价值篇

接《投资酒店的价值与风险（一）.风险篇》的疑问：

投资高端酒店有明知有那么多的“坑”，却为何还有那么多企业要往里钻？

本篇让我们一起来了解投资高端酒店的价值。

一、投资酒店的价值

高端的酒店在风险可控后，其投资价值还表现在：经营较为稳健、现金流稳定。经营良好的高端的酒店项目整体物业的升值或可大超预期，估值远超酒店建造成本。

1、酒店增值潜力可观：虽然酒店投资是资金密集型投资，投资额大，回收期较长、风险较高，但是总体来看成长性比较好，尤其是酒店土地、酒店物业的增值，这也是很多人投资酒店的一个重要原因。

2、阶段性运营效益显著：如果酒店的投资地点、时机比较好，也会形成比较显著的阶段性效益。

3、酒店总体回报平衡：从长远投资角度，投资酒店相对其他行业的总体回报基本平衡。

4、酒店为企业带来稳定的现金流：酒店投资者可获得长期稳定的经营收益，酒店经营会形成稳定可观的现金流。

5、酒店为企业综合资产加分：提高企业融资、借贷能力的综合评估值。很多企业即使评估酒店项目的收期很长，也还是热衷投资酒店的重要原因。

6、为投资人提升品牌性效应突出：很多企业或个人投资酒店看重的是酒店能带来的品牌性效应。

二、高端酒店价值的重要关键词

被资本烧起来的互联网独角兽公司凤毛麟角的，而资本在选择项目的同时也同时被选择。独角兽公司获得N倍估值的同时必将斩首无数同业公司，而很多同业公司也曾获得风险投资公司注入资本，这也让部分风险投资公司在这类项目上血本无归。

如共享单车除摩拜和小黄车外，就连最好骑的小蓝及小鸣单车也要搞不下去了，你说这共享经济该怎么弄。

“八二定律”也同时存在于资本公司。由此，需追求稳定增长资金收益的资本公司在“十九大”后，也逐渐会将更多的资本由虚转实，由对预期的各流量估测转回到更具体的即时财务分析上。

财务上的两个重要的数值：“利润”及“现金流”。这两个关键词也对高端酒店投资具有极大的意义。当然，也是投资高端酒店的重要价值所在。

三、酒店价值在企业风控及资本市场的作用

上文重点的提及酒店的“利润”及“现金流”。以下将重点的从企业资金及在资本市场对此的作用进行阐述。

利润不等于现金流，如利润为正，现金流也可能为负。常见一些企业的利润表所示的利润很高也会发生财务困境，实际上现金流更能体现一个企业的盈利及应对财务风险的能力。

现金流是企业的血液，如果企业没有充足的现金流是很难正常运转的，这种局面如果不能改善的话，必然危及企业的生存！不少大型企业在赢利的阶段突然崩溃，原因就是公司经营“失血严重”，流动资金匮乏导致资金链断裂，公司无法正常运作，最后甚至破产。

当然，企业资金不但要流动，并且要在流动中获取利益，凡是不盈利的商业活动也是在失血。现代经济领域里，有些商业模式可以暂时性的不盈利，但是一定要清楚什么时候可以盈利，不然就会造成持续的“失血”现象，后果也会很严重！

利润反映的是某一会计期间“应计”的现金流量，而不是实际的现金流量。企业在发展中，应两者互为补充，相互平衡。

衡量企业经营状况是否良好，是否有足够的现金偿还债务，资产的变现能力等。处理紧急小额资金（如公司的常运作的成本），偿还贷款到期的利息，及股东分红。因此，现金流便成为资本融资非常重要的指标。

综上所示，酒店的价值在商业活动中的，其在企业中的风控能力及资本能力均可发挥重要的作用。

由此，很多房地产开发商借助投资酒店作追逐利润的平衡资产，发展中的企业也常以投资酒店作为企业下一步战略扩张的资本保障基石。

四、酒店价值的评估：

一座高端的酒店价值量较大，从几千万至数亿不等，由于交易不多，其价值还需通过经营成果来体现。酒店作为抵押物用融资是常见的手段。酒店物业是能带来相对稳定的现金流的经营性物业，作为抵押贷款是各大银行非常钟爱的产品业务。

酒店价值评估思路：主要方法为收益法，通过分析近三年的财务报表，参考周边同类物业经营状况，测算其正常经营之客观收益及经营成本，扣除相应的经营利润，测算其纯收益，用一定的还原利率、经营年期进行折现即可。酒店评估需整体评估，不可拆散单独评估。

衡量酒店项目的价值，得清楚酒店的资产是如何进行定价，并通过其业务价值和物业价值综合确定酒店的价值。

有兴趣了解酒店资产定价原理的朋友，可关注下期《投资酒店的价值与风险（三）.资产评估与定价篇》，敬请期待。

以上内容如有任何疏漏，敬请批评、指正。如有任何疑问，请向我们提出，我们定将尽我们所能解答。

——鉴江马

本文感谢

疯蚂蚁设计师协会、艺宸汇工作室

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深雅居格格姐

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