2019-05-21

误信商品房销售广告而被骗买房该怎么办？

买房是一件大事，但现在很多商品房都是预售房，购房者通常只能看到规划图和销售广告，而到了交房的时候才发现实际房屋情况与规划的有很大出入，这种情况下购房者该怎么办？

一、案情简介

某房地产开发公司为吸引广大购房者，在宣传资料中宣传称其开发的花园商品房拥有3000平米的中心花园及网球场。购房者因此选择了购买此小区的房屋，但购房者入住后发现，广告中的3000平米的中心花园变成了现实的几百平米，而广告平面图中的网球场，现实中却是个臭水潭。购房者群起向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。

二、律师点评

商品房销售广告内容是否对开发商有约束力，对商品房销售广告内容性质的认定，要根据具体情况做出不同的处理。

1、商业广告中的内容原则上应当认定为一种要约邀请，意在邀请买方与之订立合同。而作为要约邀请性质的销售广告，根据我国《合同法》规定，是没有约束力的。没有订入买卖合同的内容，不能作为双方合同约定的一部分。

2、开发商在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下条件的，即可视为要约：

第一，该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。比如小区绿化、电梯、车库、健身房、游泳馆、篮球场等设施内容，但小区开发规划外的周边环境的渲染、描述等不属范围之列。

第二，对房屋的说明和允诺应具体确定。例如，小区绿化率、每单元配套电梯的品牌、数量等。

第三，该说明和允诺对商品房合同的订立和房屋的价格的确定有重大影响。

3、根据以上情况，如果开发商的商品房销售广告说明的内容，属于小区规划范围、具体明确、影响了价格、影响了买受人订立合同的意愿，则广告内容即可视为要约。要约内容构成双方合同的一部分，即使没有写入书面合同，也属于合同内容，小区配套和房屋情况不符合相关说明内容的，应当承担违约责任，买受人根据实际情况可以选择赔偿损失或解除合同。

三、律师建议

购房者在选择购房时，不能一味相信开发商的销售广告和宣传资料，对小区设施配套及周边环境有期望的，应当到当地规划部门充分了解小区规划及周边规划情况，或者就相关条件要求与开发商达成买卖合同外的补充协议，或者在小区及周边建设形成规模后，购买现房。防止在房屋交付后，才发现实际状况与开发商宣传的内容形成巨大差别，而引发纠纷。

四、法条链接

1、《合同法》

第十三条：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

第十四条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：内容具体确定；表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。