放弃了百汇园？

2025-02-20 本文已影响0人 Ms想想

除了代理业务，我也算是半个二房东，当然一直在看房。

但年底了，该谨慎的时候，还是要谨慎。遇上过年，空置期可是硬性的成本。

所以最近空了很多，欢迎大家约咖啡~

前几天去百汇园看了套房子。

接到消息的时候，我很激动，和同事火速从古北赶过去 —— 因为这个面积、这个价格，太让人心动了！

一楼带地下室，价格远低于我们正在包租的四房，但面积大了近一倍！

路上很兴奋地和同事说：这个价格，怎么都不会亏~

但看过之后，我们默默地走了，因为错配 —— 我们的客户是不会选择这样的房子的。

怎么说？

这是一套一楼带地下室的房子，曾经被一家公司整租下来，作为工作室兼员工宿舍。

一楼：原来的保姆间改成了厨房，其他全部改成房间，作为会客或员工住宿，窗外绿化不多，贴小区人行通道，采光不差。

地下室：层高是一楼的1.8~2倍，两个房间有开窗的天井，一个没有，可以直通地下车库。

粗看好像没什么问题。

但算一下经济账就不一样了。

普通 3 房的改造成本约 30万，这套可以改成 5~6 房，再加上地下室的层高特别高，楼梯需要出彩，那么就远不止30万了。

如果处理不好的话，很可能会超50万。

因为房间一多，你就要给房间增加更多的使用场景，比如健身、影音室，而不仅仅是居住。而且地下室还要考虑防潮的问题。

装修改造成本猛增。

那么如果我想三年内回本的话，至少要把租差做到 1.4万以上（50/36=1.38）。

相应的，我的招租价格需要在4万左右，才可能实现这个目标。

毕竟价格定低了，怎么让客户还价？

那么，如果你有4万的预算，你会住一楼带地下室，有很多房间的房子吗？

有4万预算的客户，他们的选择太多了。

单看同小区，Ta能租到一套三房江景，还带保姆间，也可以住陆家嘴200多平的世茂滨江花园，Ta还可以考虑去徐泾租一套别墅。

而且，他们或许会选择房间多、空间大，但他们绝对不能接受没有隐私。

我特地从外部看了一下整个房子，距离小区的人行通道非常近，也没有大型植物遮挡。

如果不拉窗帘，从外面能完全看清房间里的一举一动。如果把目前所有的落地窗都换成单向玻璃，看似能解决隐私的问题，但装修成本又拉高了，而且总要开窗的。

所以，即使有人能接受，那也是一件需要花费巨大运气的事情。相应的，空置期可能会很长。

专业选手不靠运气，我们努力不犯错，提高成功的概率。

我们内部对于房子的选择，包括楼层，其实是有明确原则的。

但这次因为价格太便宜了，所以我把这些原则抛在了脑后，一路上觉得就当地下室不存在，按徐汇滨江的行情当三房操作，我也不会亏。

可是，客户不会这么想的。

那么这样的房子更可能适合什么样的人呢？

如果物业能接受，挂个牌子就能对外营业。位置就是广告，生意会自动上门，多好。

也就是上一任租客。

所以，想明白我的客户可能是谁之后，这个事情好像也没有那么难了。

绿中介也不负所望，果断出价了。毕竟房间多，适合自如。

所以，也可能是我判断错了。

题外话，最近陆续接到的各类房产咨询。

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