年末之变 | 2019，楼市会不会稍微好点儿？
还有3天，就要和2018说再见了。
赶着圣诞老人送温暖的热度，湖南省衡阳住建局也给全国的楼市观察者送出了一份大礼：
网传，衡阳将从2019年1月1号起暂停限价政策。
衡阳不是第一个在2018年底放松调控的城市了，可能也不会是最后一个。
据不完全统计，菏泽、珠海、广州、杭州等地，在12月份都先后出台了一些政策，作为城市购房调控政策的修正和补充。
就在大家纷纷猜测这个冬天是不是很快就会过去的时候，衡阳的另一份报道出现了：
官宣：撤销《关于暂停执行关于规划市城区新建商品房销售价格行为的通知》，限价依然有效。
对此，我脑中闪过的是这幅图。
我相信，这道撤销的背后，一定发生了一番惊心动魄的解释、沟通和请命，也相信衡阳住建局目前依然面临两难、纠结和压力。
2、
在我们国家，买房人有一个共识：楼市基本上就是政策市。
虽然说长期看人口、中期看土地、短期看政策，但是短期内政策的影响力，时常都超出人口+土地形成的基本盘的影响力。
因此，每一个政策的出台，无论发生在哪个城市，都会引起全国范围里买房人的关心：
· 这个政策的影响有多大？
· 自己所在的城市会不会跟上？
· 全国的楼市会不会因此来到拐点？
2018尤其是这样：全国各个城市的调控政策累计多达450多次，堪称史上最严最密的一年。
在这个当口，多个城市在年底连续放松调控政策。
难道是2019，新一轮的行情即将启动了？
对于这种观点，我觉得可能是：想的有点多。
你一定记得，从17年政府工作报告中的“遏制房价过快上涨”，到18年政治局表态的“坚决遏制房价上涨”，短短几个字的变化对市场的强力扭转。
坚持“房住不炒”，抑制非理性的投资、投机行为，建立房地产长效机制，是中央多次表态、坚持的基调。
这个基调不会放松。
不过，24日住建部在全国住房与城乡建设工作会议上，补充的“因城施策、分类指导”的意见，也表明了天平正在逐渐走向平衡。
在全国楼市整体严格调控的基础之上，局部城市根据实际情况灵活适应，大概率就可以勾勒出2019年楼市的轮廓。
此前的各城严格限购、限售等政策，在大力打击了投机行为的同时，对于一些改善型的刚需家庭，同样也起到了限制作用。
那么在"因城施策"的适度调整下，这些改善型的刚需就有机会重回市场，给来楼市的寒风带来些许暖意。
3、
分析政策是一件特别有趣的事。
限购、限售、限贷、限价几种是我们最常见的调控手段。各个城市根据指示和当地的情况，随机排列组合，能产生15种不用的组合。
其他调控手段，还有调整贷款利率、放松或收紧购房资格、扶持保障安居房等等。
调控手段的影响，有长期的、也有短期的；有针对供给端的，也有针对需求端的。
分析的时候一定要注意：
它们的杀伤力大小是不一样的。
玩过游戏的都知道：短刃是短刃，长弓是长弓，火箭炮是火箭炮；就算你是短刃加长弓一起上，也打不过火箭炮。
那么在上述几种手段中，杀伤力最大的调控是什么呢？
买房子，最核心的三个问题：资金、名额、选筹。
选筹难以被政策影响，能调控的就是资金和购房名额。
而其中最关键、也是现在最得力的调控手段，无疑就是对资金、特别是对贷款的限制（首付的提高）。
兵马未动粮草先行，粮草就是资金。
购房名额的限定，是解决“什么样的人能买”这个问题：
除了北京上海这样的超级城市一直在限制人口的流入，一线城市的深圳、绝大部分的二三线城市，都是各显神通的在进行“抢人”。
既然抢来了人，就要让人有居所；有了户口，就至少有了一套房子的购买资格。
而买房子是三成首付还是五成首付，无疑就是扼住刚需上车人命运咽喉的两重天。
我们曾经分析过，在上一轮2014启动的深圳楼市中，三次政策出台的重大节点以及它们对房价走势的影响：
【14年930】： 二套房的认定标准，由“认房又认贷”改为了“认房不认贷”，商贷首套房的最低首付比例降至30%，全国性的房产刺激开启。
【15年330】： 二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年，从而提高了购房杠杆，刺激了换房热情，大大提升了市场上房屋的交易量。
【16年325】：深户家庭限购2套；非深户家庭满足社保要求限购1套；在深无房但2年之内有房贷记录，有一套深房且房贷已结清的，首付比例不低于40%。
以16年的325为转折点，深圳楼市的价格受到抑制，涨幅明显放缓。
这三次重大转折，都是以首付比例、贷款成数为“大杀器”，去调节需求端的购买力；起到辅助作用的，是贷款利率的调整、税费征收的年限等。
而12月份连续出台的这些“放松政策”，都还是围绕在限购、限售、补缴社保等方面修修补补，真正的“利器”—贷款调节，并没有涉及。
分析放松政策的影响力就可以看出：现在，还远没到真正的政策转折点。
4、
最近一个月跟很多的房产大V聊天，大家都提到了一个共识：
既要去杠杆，又要经济繁荣、信用扩张，客观上是非常困难的。
我们都想要房价平稳，居者有其屋；我们也都想高就业、快发展、经济增长，生活富足。
稳中求发展，发展中不忘稳；两手抓、两手都要硬，真的很难平衡。
不过，中国不一直就是一个创造奇迹的国家吗？深圳不一直都是奇迹中的奇迹、四十年就走完别人百年才能走完的道路吗？
我对这个国家、这个城市还是非常有信心的。
那么在这种大环境之下，给刚需客和投资人一些什么样的建议呢？
1-拥抱核心城市的优质资产，避免入场三四线城市；
2-重视房子的租金收益和流通性，做好长期的投资计划；
3-刚需尽早上车，控制杠杆率、做好风险防守；
4-准备迎接通胀。
2018行将过去。
希望马上到来的2019，可以对我们的买房者稍微好一点儿。
