土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

学习土地增值税这个税种，我们同样的套路，该税的征税对象，纳税义务人，计税依据与对应税率，税收优惠与纳税时点与地点等问题。

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土地增值税的纳税义务人。土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

我们在学习增值税时，知道销售土地使用权属于销售无形资产，属于增值税的纳税范围。而转让土地使用权也属于土地增值税的征税范围，说明销售土地使用权这种行为既是增值税的征税范围也是土地增值税的征税范围。土地增值税与增值税几乎是完全重合。增值税通常与消费税的应税货物是完全重合的。其实15个应税消费税税目货物是消费税与增值税完全重合。

我们前面学习资源税时，讲到了资源税是一种变种的消费税，在销售应税矿产品时，会涉及增值税与资源税的重合。资源税是在应税矿产品销售时一次性征收。

土地增值税也是在销售土地使用权或存量房买卖时需要征收土地增值税，从这个角度来看，土地增值税也是一种变相的消费费，只是针对房地产这个特殊的税目在增值税之外，伴随增值税同时加征的一个税种而已。

一般伴随应税货物的销售在征收增值税同时额外开征的税种多半是为了调节经济行为的目的，引导人们的经济行为。比如增值税之外加征的消费税的税目主要是对高污染性与奢侈性货物开征的一个税种，比如一次性木制筛子与高档手表与化妆品等应税货物。

因为矿产资源属于不可再生资源，为了使人们合理利用矿产资源，在销售应税矿产资源时，针对矿产资源额外开征了一个新税种，资源税。

房地产在当今吸引着国人的神经，牵一发而动全身。国家对转让房地产的行为额外加征了一个新税种，土地增值税。

消费税、资源税与土地增值税本质上是类同的。不仅表现在都是随着消费税的开征而征收，还表现在这三个税种的本质是一样的。

土地增值税的征税范围。主要包括3个方面：转让国有土地使用权；地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产买卖。

关于土地增值税的征税范围，这里有几点需要特别说明，土地使用权的转让不包括国有土地的一级市场出让，而是指二级市场土地使用权的转让。道理也很浅显，因为一级土地出让市场的主体是国家，国家缴纳土地增值税相当于自己交给自己，不是不应该交，而是没有意义的行为。所以转让土地使用权只局限于企业转让土地使用权的行为。

转让土地使用权及地上建筑物，甚至存量房地产买卖也是土地增值税的征税范围。

也许很多人理解税种是通过税种的名称来记忆与理解的，比如土地增值税，很多人可能本能地认为是关于土地的一个税种，其实不然，该税种包含房与地，而不仅仅是指土地。

可以是土地使用权的转让，也可以是存量房的转让，还可以是连同土地与房子一并转让。

只要发生房地产的转让或买卖，且有实物或货币形态的收入，房地产的权属发生了变更，都会涉及土地增值税的缴纳。

土地增值税的税率。土地增值税采用四级超率累进税率。关于税法中各税目的税率，有很多种。一种是通用的定率税率，比如增值税普通税率为13%，消费税每个应税税目的适用税率不同。大部分税率是以上两种情形。

土地增值税的适用税率是很特别的，采用超率累进税率。个人所得税采用超额累进税率。这两个税种的税率是比较特别的。

如何确定超率累进税率。主要是通过增值额与扣除项目金额之间的比率。

土地增值税的超率累进税率是需要我们额外记忆的，考试时经常不提供该税率表。

关于土地增值税的计税依据。纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。

关于扣除项目。扣除项目是指准其从转让收入额中减除的扣除项目,其主要包括以下几种情况：

取得土地使用权所支付的金额，适用于新建房转让和存量房地产转让。包括地价款和取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

房地产开发成本。主要适用于新建房转让的情况。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

房地产开发费用。纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的。

纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能够提供金融机构贷款证明的：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%

若纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得的土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%

总结一下即为房地产开发费用与房地产开发成本是有区别的。开发成本更多的是指开发前需要付出的成本，这种一般直接构成了房地产的开发成本，可以直接摊入房地产的成本中。

房地产开发费用多是房地产过程中共同发生的费用。多是指行政费用与利息费用等。这种费用的发生多是主观可控费用，而开发成本多是被动发生，且开发成本多是开发企业不可控费用，必须会发生的费用。

土地增值税中允许扣除的开发费用主要是利息与行政开支。若利息可以计算且能提供金融机构贷款证明的，利息费用可以直接扣除，但是利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

因为开发费用主要是利息与行政开支。利息若有金融机构贷款证明的，可以直接扣除。其它扣除项目为前期开发成本的5%限额之内。

若利息不能分摊或无法准确计算，也无法提供金融机构贷款证明的。利息与行政开发费用的合计为前期开发成本的10%限额之内。

第4项土地增值税的扣除项目是与转让房地产有关的税金。关于税金的扣除适用于新建房转让与存量房转让。

财政部规定的其他扣除项目，该扣除主要适用于房地产开发企业的新建房转让。这个其它扣除项目主要是指从事房地产开发的纳税人的加计扣除金额，一般是以支付的土地款与房地产开发成本金额之和的20%为限。

关于土地增值税的比例扣除，主要是针对一些不可控费用的扣除，比如房地产开发行政费用与房地产开发企业的加计扣除费用等，这些费用若发生起来是个无底洞，费用的开支可多可少，必须设定一个相对最高限额，开发行政费用主要是指利息与行政开支，若利息有贷款合同，则只要不超国家银行同业利率即可全额据实扣除，否则在支付的土地价款与开发成本之和基础上扣除10%上限。

专门的房地产开发企业在土地增值税时允许加计扣除，那扣除的比例可多可少，国家对此设定的上限是以可控的成本之和为基础，即以支付的土地款与开发成本之和为基础以20%为限进行设定。

关于旧房及建筑物的评估价格。纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。

评估价格是指转让已使用过的房屋时，由政府批准设立的评估机构的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格确定。成新度一般按70%来计算。

但是若能取得转让的存量房购房发票的，在转让计算土地增值税时，允许按购房时发票的记载金额为基础进行扣除，在购房发票的基础上加计5%的折旧率来计算。实质上相当于若没有购房发票时，国家默认评估价是比较高的，打个7折，表示房屋折旧了3成。若有购房发票时，则在购房发票的基础上进行每年加计5%的折旧比例来计算累计扣除成本。

我们再次总结一下，首先，计算土地增值税是因为纳税人发生了新建商品房转让与存量房的转让。在计算土地增值税时需要进行费用项的扣除。扣除项根据是转让新建房还是存量房转让而不同，若是转让新建房，扣除项一般为支付的土地款与房地产开发成本以及利息与房地产开发费用，再加上相关税费，最后是加计扣除费用。

若是存量房转让，一般是支付的土地款，存量房转让一般没有房地产开发成本，没有房地产开发费用，存量房转让也存在相关税费的扣除，存量房转让还有其独有的一项，即旧房与建筑物的评估价格。若没有发票，按评估价格乘以成新度，若有发票，则在发票基础上每年加计5%。

我们学习了土地增值税的扣除项目后，我们便可以据此计算土地增值税的应纳税额。

土地增值税的本质上类同消费税，是在增值税之外针对房地产转让加征的一个税种，为的是调节房地产市场。土地增值税的计算是以转让房地产的增值额为依据乘以适用的税率来计算最终的土地增值税的应纳税额。

前面也说了，土地增值税的税率是很特殊的一个税种，超率累进税率，其计算是根据增值额与扣除项目的比率来计算的。土地增值税计算的核心环节在于扣除项目的确定，若扣除项目确定，则对应的增值额便确定了，适用税率也会得以确定。

下一篇文章我们重点讲解房地产开发企业的土地增值税的清算问题。