办案笔记—“无证房”所有权去哪儿了

已入住三四年的房子屡遭查封，攒了大半辈子积蓄购下的房产却被告知房主是开发商，开发商“石家庄金桥地产有限公司”因债务纠纷被法院强制执行财产……

如今，“金桥花园”的业主们收到了法院的房屋执行裁定书，他们正遭遇“无证房”之痛。2011年10月12日，购房者严女士，在“金桥花园”楼盘开盘时，全款购买了一套房屋，与开发商“石家庄金桥地产有限公司”并没有签订正式的“商品房买卖合同”，只是拿到一份“商品房认购协议”，并且约定开发商取得预售许可证后，签订“商品房买卖合同”。而直到目前为止，“金桥花园”项目的商品房预售许可证仍旧没有办理成功。

开发商“石家庄金桥地产有限公司”欠“河北腾达有限公司”6780万元，现河北腾达有限公司申请法院强制执行“金海花园”56套房屋。

这并非个案，据调查，石家庄市还有60%的楼盘尚未办理房产证，所以业主在购房时最担心的问题就是，倘若我们购买了“无证房”怎样来保护自己的权益。

一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的“商品房认购协议”是否有效。

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，开发商在没有取得商品房预售许可证情况下与购房者签订商品房买卖合同，应属于欺诈行为。石家庄金桥地产有限公司和购房者都可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同，但是合同具有相对性，合同效力问题提起的主体系合同双方，合同之外的任何第三人无权就合同效力问题提起，因此，第三人“河北腾达有限公司”无权提出该项请求。

2、依据《中华人民共和国物权法》第15条规定，当事人订立有关转让不动产的物权合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，在2007年我国《物权法》施行后，开发商在没有取得预售许可证的情况下与购房者签订的《商品房买卖合同》仍然是有效的。

综上，笔者认为，开发商未取得商品房预售许可证明，与购房者订立的“商品房认购协议”有效。

二、“金桥花园”业主是否取得“无证房”的所有权。

1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，第一，购房者严女士与石家庄金桥地产有限公司于2011年10月12日签订了“商品房认购书”，同时付清了全部房款，而“金桥花园”于2016年12月11日被法院查封，属于先交付房款后被查封，购房者严女士并没有过错，而没有办理过户手续是因为开发商没有取得商品房预售许可证，属于行政管理的行为。第二，2014年2月17日，“金桥花园”竣工交房，法院查封房屋前业主已经实际使用居住多年，购房者严女士购买房屋的目的是为了生活居住而不是为了倒卖房屋，买卖合同早已实际履行完毕，买卖双方的合同目的已经实现，双方之间不存在任何债权债务关系。

2、《物权法》第106条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。在本案中，我们假设开发商无权处分房产，但是购房者严女士购房时并不知情，且支付了全部房款，并且房屋已经交付使用，又因为购房者严女士购买的是房屋而不是房产证，办理房产证只是买卖合同的随附义务。据此，依据我国的善意取得制度，购房者严女士已经取得了房屋的所有权。

综上，笔者认为，“金桥花园”业主取得“无证房”所有权，人民法院不得因开发商的债务纠纷查封、扣押、冻结。

                              （编辑：河北济民律师事务所 陈晓蕾15081859550）