买卖被查封的房屋，买卖合同是否有效？

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司法实践中，买卖被法院已查封的房屋我们经常可以见到，很多时候是购房者不知情，但也不排除购房者知情的情形。

今天，我们讨论的是，买卖被查封的房屋，买卖合同是否有效？

一
2021年10月14日“人民法院报”第七版曾刊登过一篇名为”明知房屋已被查封而签订的房屋买卖合同应属有效“的文章，该篇文章来源于浙江省嘉兴市南湖区人民法院张奇。

因为没有载明案号，所以本人在中国裁判文书网上并未检索到具体的法律文书，但该篇文章刊登于人民法院报，所以对其真实性不应怀疑。

这篇文章明确指出：明知房屋已被查封而签订的房屋买卖合同应属有效。主要理由为：

1. 规定不得转让查封房屋的法律依据为《城市房地产管理法》第三十八条，但该条的性质为管理性强制性规定。因此，不产生导致合同无效的后果。

2. 根据“物权债权相分离的原则”，房屋买卖合同的实现需要签订买卖合同的债权行为和房屋所有权变动的无权行为，《城市房地产管理法》第三十八条是对物权变动的禁止，并非对债权的限制。

3. 当事人对房屋处于被查封状态明知，不存在意思表示不真实的情况。

因此，明知房屋已被查封而签订的房屋买卖合同应属有效，待查封解除后，当事人可以办理不动产变更手续。

2021.10.14人民法院报第七版

二.最高院在“河南民基建设工程有限公司、刘华再审审查与审判监督民事裁定书（2020）最高法民申1627号”中认为：

被执行人将已经查封的财产转让给第三人的，不得对抗申请执行人，但这并不意味着转让行为在转让合同当事人之间当然无效。根据合同相对性原则，案涉《商品房买卖合同》对申请执行人民基公司不发生效力，不能对抗民基公司。因此，关于禁止查封财产转让的规定应从物权转移的角度来理解，而非从债权设立的角度来理解。刘华与宁陈苏通公司就转让案涉房屋签订案涉《商品房买卖合同》，为宁陈苏通公司设立了转让案涉房屋所有权的义务，但并不直接发生案涉房屋所有权转移之效果。即使案涉《商品房买卖合同》因合同标的物事先被查封而不能履行，也不能仅以此为由否认该合同在刘华和宁陈苏通公司之间的效力。

也就是说，禁止查封财产转让的规定应从无权转移的角度来理解，影响的是所有权转移的问题。而对于建立债权法律关系的合同效力，不能以查封为由进行否定。

综上，我们认为，买卖查封房屋的行为，如果不存在法定的无效情形，那么该买卖合同是有效的，不能以被查封为由认定无效。