调解心得

最近法院给我派了65宗物业案，调解时限为一个月，调成功的为33宗，成功率达50％，超过了我的预期。其中，调解不成功的案件里，有一半是联系不到当事人的。同是物业系列案件，上年我调解成功率达90%，调解时限为一年。看来，调解时限越长，成功率越高。

今年的应答也更加全面充分到位。案件的主要争议点在于，大批业主因为房屋漏水的问题未得到解决而拒绝缴交物业费。

我的回应主要有以下几点：

一、房屋漏水是房屋的质量问题，是您与开发商买卖合同的问题，物业现在诉您的是物业服务合同的问题，是两个不同的法律关系。法院在研究您物业服务合同时，是不会去处理您与开发商房屋质量问题的。

二、如果您的房屋出现了漏水，你可以请开发高维保办去维修，或者自己维修，保留证据，评估损失，起诉开发商，让开发商赔偿您的损失，包括鉴定费和评估费。

三、房屋漏水是房屋本身存在的问题，并非物业履行职责的时候造成房屋漏水的。物业提供的是公共的服务，物业提供的服务包括绿化，清洁卫生、保安保卫等。无论您住或者是不住，收楼后物业费还是应当缴交的。因为对于一些人来说，房屋并不是他的刚需，不会因为你不入住，而少种一棵树，少倒一次垃圾，少请一个保安。虽然你不入住，但还会有其他人在住的。

四、逾期交房的问题，要看是什么原因造成的。如果是因为业主个人的原因，例如房屋不是刚需，例如疫情要延期收楼或者其他原因个人导致延迟收楼的话，那由业主承担。如果是因为房屋漏水导致延期收楼，那要看是房屋是微瑕疵，还是严重达到不能入住的程度。这里面有一个价值判断的问题，需要法官或者是通过鉴定机构去评估。

五、现在目前为止，我没有收到关于业主在这起状告开发商的判决结果，因为又要摇号，又要鉴定，审线很长。

六、想通过捏住物业的脖颈，不交物业费来达到开发商赔偿自己的目的路子是行不通的。打架要找准对手。如果房屋漏水问题，长期得不到解决，造成重大损失，该告开发商的还是要告，审线虽长，但这是唯一正确的路径。

最后我发现，经过解释之后，仍然回到原点，认为开发商和物业是一体的，都去应诉了。凡是，接受了物业公司和开发商是两个不同法律关系的，都交物业费了。凡是找了律师，因为房屋漏水问题进行起诉的，都正儿八经去告开发商了。

调解的过程中，我还是经常会被别人当诈骗犯，少不了被业主大骂一通，要我报名报姓录我的音，还有业主想把我当枪来使。现在都见怪不怪，今年的心态好多了，应对也比较得体规范。最后自我鼓励一下，继续加油！