二手房交易心得

这个月终于完成了房子过户，有了一个自己的家，前前后后经历了差不多三个月，趁着还热乎，分享给大家一些心得。

一.了解目前行情

打算买房子以后，一定要在网上了解当地行情，包括区域房价，新房子老房子价格区别，有物业没物业价格区别，一些当地买房政策。

另外要看打算买学区房，还是老人养老房，最好逛一逛打算买房子的区域，看看衣食住行是否方便。

二.看房

看房子要多找几个中介，多看几处房子，不要着急，看房是一个漫长的过程，可能边看边有其他好的房源。

同一个房子可能挂在不同中介价格也不同，最后成交价格也会不同，要多咨询。

其次去业主家看房，如果有业主陪伴，不应该过度表现出喜欢，应该冷静。仔细看，包括墙面，地板，家居，尤其看有没有漏水，等等。

三.验房查册

确定购买，讲好价格之后，要让中介带买卖双方，去房管局查房子户主姓名和卖方身份证是否一样，房子交房时间，房产证时间，是商用还是住宅，等，有没有贷款，抵押查封情况，卖方有几套房子。

四.交定金签合同

一般交定金需要两万，不过买家尽量少交，卖家又要多收，防止交易不成功完成损失太大。

签合同时，一定要看清楚合同内容，包括定金多少，首付多少，具体付首付时间，过户时间，卖家家居都带什么，什么牌子，一些费用具体交接情况都要明明白白写出来。

另外和中介也应该签合同，包括中介应该提供什么服务，中介费一般都是买卖方签完合同交，但是买家尽量给一半，防止以后不好好服务。还有中介费是可以讲价的，我们本来中介收两个点，后来中介自动给降了一个点。

假如签完合同，想要补充其他附加条款，也可以的，不要相信中介说不可以。

五.首付银行签字

签合同大概十天左右，去银行付首付，这里说一下，大城市应该都有银行监管共同账户，买卖双方可以在银行办理，钱打到这个账户，过户以后再给卖方，像我们这种小地方一般都是直接给卖家转账，留凭条。

在这中间银行会给出房子评估价格，我们这里你可以贷款房子的百分之七十，如果想多贷款，就可以银行评估的价格高一点儿。

然后拿着首付凭条，各种资料，买卖双方去银行申请贷款，签字，在这之前我百度了一下，人们说要看清楚各种条款，签的内容，但是实际情况是签字盖手印太多了，我真心没有好好看。

六.银行批贷款，过户

大概半个月左右，银行会批贷款，这个前提是你的信用没问题。

这中间银行会给你打电话，核实房子情况，一定要记清楚房子信息，别连自己买的哪个单元都不知道。

贷款下来就可以去过户，这一步中介会带你去，你只要带好资料和钱，这里会交各种税，一定要问清楚房子九十平的界限包括不包括地下室。我们这房子面积加上地下室，本来以为只有房子面积，正好没超过九十平，没想到居然跑出来个地下室，平白多交了税。

过完户房子就是你的啦，嗨皮！

七.领房产证，更改其他信息

大概一个月领房产证，然后可以去物业改户主信息，水，电，煤气，暖气，有线，网络都可以改名。

八.房产证抵押

买家拿到房产证去银行做抵押，银行放款给卖家。

最后可以愉快的装修啦。

九.附上具体交易流程，费用

1.看房，讲价格，确定房子

2.房子查册，签合同

        此处有定金，中介费

3.房子评估，补交维修基金差价，

        此处有评估费，维修基金

4.交首付，银行申请贷款

5.同贷书下来，过户，

        此处有个税，契税

首套房契税房子90平以下，契税1％，90平以上契税1.5％，个税1％

6.修改水电等各项姓名

7.领房产证，银行抵押，银行放款给卖家

        此处有几十块房产证工本费

十.买房必备知识

1.买房过程中，要多和卖家讲价格，尤其房子有哪里不好，一定要指出来，多和中介沟通，价格肯定越低越好。

2.房子查册，签合同要仔细看内容，有什么缺的要及时补充。定金能少交就少交，中介费是可以讲价的，另外中介费不要一次性交完。

3.房子评估价格是一个区域，如果你想多贷款，就请银行多评估一点就可以。

4.关于各种税比较复杂，交易前可以自己百度一下，一般中介都会告诉你。

5.只要涉及到钱一定要具体写清楚，非常重要，让中介把具体费用写单子，我们这次就吃了这个亏。