房租开始被爆炒，资本正在攻陷最后一道防线

北京的房租暴涨这两天成了热门话题。

根据链家的统计，2018年前7个月，北京租金指数同比上涨10.7%，而据中国房地产协会官方网站数据，同比来看，北京平均租金同比上涨21.89%。

不仅北京在涨，其他一线城市房租也在涨。7月以来，上海、深圳的租金环比涨幅分别为2.1%和3.1%，这个比例换算成年化同比的话也不低。

一线城市人多房少，房价又高耸入云，租房是刚需中的刚需。一线城市的核心区仍然是就业机会最为集中的地方，住房仍然是稀缺资源，这个基本条件并没有什么太大的变化。房租随着收入增长一起缓步上涨，是正常经济现象。

但今年一线城市，房租的涨幅已经大幅超出居民收入增长了，就有点不正常了。

特别是北京，租金同比涨幅21.89%，让人瞠目结舌。更诡异的是，低端房源成为涨价的重灾区。

之前看到一条新闻，蛋壳和自如这两家长租公寓巨头天价抢房源。房东的心理价位原本只是7500元一个月，在两者的争夺下，居然被开到了10800元每个月。

城市租金市场化程度相对更高。因为租金以城市收入为基准的，如果收入不提高，租金很难出现大幅上涨。长租公寓的这种打法，在某种程度上，已经偏离市场需求了，他们为什么还要这么打呢？

据说自如之前拿下了几十亿的融资，为了开疆拓土，疯狂砸钱，而蛋壳后来者居上，不甘落于下风，还是要拼一拼，厮杀一把。

未了提高市场占有率，以往房屋中介都是和房东压价，向租客抬价来拿下房子。而现在长租公寓不是这么玩法了，直接以高价垄断房源，再高价将房屋出租。

自从去年，北京开展清理群租房、违建房、地下室等存在安全隐患的低-端租房产品之后，以品牌公寓为代表的中高端产品迅速扩张。

长租公寓运营商，把一些中低端的租赁房源，比如城中村收购之后做升级改造。过去有可能是中低端房源，现在变成了中高端房源，所以租金有明显的上行。

市面上常见的长租公寓品牌，通常比房东直租房源贵，同面积的单间房源的月租金大概贵500-1000元，此外，还需要加上10%的服务费用。

原来的低端房源找不到了，这样高价的长租公寓，不租又不行。除非租客可以忍受一年一搬家，或者每天花四五个小时去挤地铁。

房租价格上涨空间出现了，当然也就有了更大的利润空间，资本嗅到了血腥，当然会毫不犹豫的冲进去。这就形成了房租上涨、市场寡头圈地扩张、房租继续上涨的恶性循环。

这里有个问题，如此拼命高价拿房圈地，长租公寓不怕亏本吗？长租公寓本来就是一个难盈利的生意。

其中的奥妙就在，长租公寓企业解决了融资难的问题。

国泰君安证券分析师谢皓宇指出，随着魔方公寓ABS、自如ABS的成功发行以及新派、保利类REITs项目的成功发行，为长租公寓通过资产证券化方式融资开辟了崭新的道路。

翻译成白话就是，如今房屋租赁市场成为住房长效机制的一部分，国家给房屋租赁企业融资开辟了正规渠道，资本可以大举进入，好的项目还可以打包上市。

租房是一个万亿级别的市场，目前是群雄混战，急需规范，又有国家政策扶持，资本肯定动心。乱中取胜，唯快不破。

举例来说，2015年1月成立的蛋壳公寓，到2018年6月已经进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州8个城市，房源规模为12万间。

融资之后，蛋壳公寓计划加快布局速度，2018年底目标管理30万间公寓。这就意味着蛋壳公寓在半年时间内要拿下18万个房间，保守估计6万套房源。

拿了资本家的钱，不达标是万万不行的。北京房源这么紧张，蛋壳公寓只能见到房子就扫了，有钱就是任性。

故事有了，规模再上去了，离上市还远吗？一旦上市成功，原始股东不就赚番了？这些资本，哪里是靠租金差价来赚钱？资本一旦变现套利，才不管长租公寓企业的死活。大家各取所需，谁也不欠谁的。

所以，我认为北京这次房租暴涨，背后最直接的推手就是资本的混战。

但最后受苦的还是那些年轻人，没有等来房价暴跌，却迎来了房租上涨。