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在西安，有一个神奇的楼盘，早就预知了西安楼市变化的走势，在2016年底清盘之后，稳健地“捂盘”至今，在房价达到高位横盘期之后，自信的（不愁卖）回归市场，达到了利益最大化，也坑惨了一批购房者。下面有请当事楼盘万科东方传奇出场：

2016年10月以均价10000元/㎡开盘1号、2号楼（83/120平户型）在2个月之内“缓缓”销售结束之后，直到6月16才以均价14500元/㎡开盘销售楼王13号楼（130/150），本来说好在3月开盘的刚需户型7号楼83//120户型楼盘“捂盘”至今仍未开盘,计划改至9月开盘。售楼部销售人员以短期就会开盘的话术从3月开不了拖到领导说4月开，直到4月23万科东方传奇和万科城市之光因未取得预售证违规销售被查封后，才得知暂时不开盘，开盘时间可能在6、7月了。6月份销售人员说7号楼暂时不开，先开楼王13号楼。最后在7月6号房管局公布西安市楼盘下半年供应计划后才看到7号楼预计在9月开盘。

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从最初所说3月开盘的7号楼到至今仍未开盘的过程中，西安楼市发生了哪些变化？

政策方面：

1.4月18日西安发布楼十条。限购限卖，提高首付比例，首套房由原来的20%改至30%，二套房30%改至40%，三套房停贷；

2.4月25日开展房地产市场秩序专项整治工作，主要针对非法销售、恶意炒作、内部认购排号等；

3.5月17日房十八条发布，主要针对销售环节乱象；

4.6月14日，西安市房管局发出通知，要求各开发企业在6月25日前报送2017年新建商品住宅上市计划。逾期未提交的，将暂停网签权限；

5.6月25日起，西安新购商品住房从网签之日起满5年方可上市交易；非西安本市户籍家庭须提供2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明方可买房！

价格方面：

万科东方传奇2016年底清盘前120户型价格为10000元/㎡，至今仍未开盘，根据8月11日86/105户型13000的价格预计，后期120户型的开盘价在13500-14000之间，相当于同户型涨价3500-40000元/㎡，涨幅35%-40%。西安市商品住宅价格由年初的1月份6953元/㎡至7月底的9353元/㎡，涨幅34%。

库存方面：

截止2017年5月底，西安房地产商品住宅房库存下降到7个月，为三年内最低，整个上半年出现房少人多的情况（中世咨询数据）。随着6月开始预售证审批速度大幅提高，入市房源增长较多，以及6月25日起严格的限售政策，截止7月底库存为7.8个月，“楼荒”问题稍微得到改善。

我们今天的主角万科东方传奇上半年神奇的洞悉到了这一切，压根一套房源都没有上市！不在房价疯涨期做出头鸟，而在稳定阶段回归。由于上半年的无房入市和大众的畏惧价格继续上涨心理，加之对自身品牌和周围交通及商业的自信，使得万科东方传奇有信心在开盘短期内销空。因此，气定神闲的“捂盘”至今。

那么是什么让万科东方传奇如此淡定稳健？它是否作为幕后掌握西安楼市全局者的一颗棋子推动房价来到“合理区域”？

金融背景

随着美联储加息的刺激，中国金融去杠杆问题被央行提上日程，抑制投机，引导经济脱虚向实，已经是不得不为之。简单来说，对房地产商而言获得银行贷款更加困难，对开发周期的操盘和资金控制是个考验，对购房者而言，则是提高首付比例，贷款利率优惠取消甚至上浮。

与此对应的就是，大的地产开发商在银行有更高贷款额度也就对市场具有更大的话语权。从去年国庆开始，西安房价的上涨就是从品牌开发商的分次开盘、阶层调价开始，每次开盘一栋楼，每次价格上涨500元左右。

用曲江二期举例，招商依云、金地褐石、金辉世纪城、天地源曲江香都、中海凯旋门、曲江龙邸、阳光城丽兹公馆，全部是品牌开发商，尤其是拥有交大附小学区房和地铁口的金辉世纪城和精装交付的中海凯旋门引领着房价直线上涨。

大西安未来规划

未来五年，西安要全力建设“国家中心城市”；到2021年，西安GDP要“过万亿”。这是西安市2017年提出的新目标。并计划在建党一百年（2021年），建好国家中心城市，充分发挥一带一路重要节点城市作用；到2035年，建成具有历史文化特色的国际化大都市；建国一百年（2049年），世界城市、文化之都。随着王永康书记的上任， 推进“烟头革命”“厕所革命”“行政效能革命”，改善投资服务环境、生态宜居环境、生活品质环境，以至外界普遍看好西安未来的发展，从而使得大量招商引资项目落户西安。由经济的长期看好带来的楼市变化则很清晰——稳中看涨。

幕后推手

要说万科东方传奇在半年之内不开新盘的做法，肯定有高人指点。从2016年国庆之后西安的商品住宅库存已经下降至9个月，而且大量外地投资客前往西安买“白菜房”，加上房价上涨导致的刚需畏惧心理，商品住宅库存量不断下降，市场早已经被卖方控制。

众所周知，各地区GDP对房地产的依赖过大，由于缺乏城市支柱产业，西安房地产在GDP占比为31.26%排名全国第四，各界政府为了漂亮的GDP数据不得不通过各种手段从房地产上来为自己谋取政绩。减少土地供应，放宽落户政策，放缓预售证审批速度，严查违规销售等这一系列政府主导的政策果断导致西安在近七八个月处于供不应求状态。

长期看涨

影响房价的因素很多，除了金融环境、土地供应等地区经济形势则占很大比重。

根据智联招聘发布的2017年夏季求职期平均薪酬城市分布西安以6089元排名全国31位，说明西安的劳动力较大多数城市来看显得便宜，这对企业来说却是利好。

政策规划方面看，西安的投资环境在上文已经提及，加上西安优质的教育资源，未来西安在全国的投资前景会向成都看齐。在国家金融去杠杆大环境下，发展实业刻不容缓。在转型期，缺乏核心产业的情况下，势必还要依靠房地产来带动GDP发展。

于是形成了这样的形势：①很大的经济发展潜力②短期内不得不依赖房地产的GDP发展。

个人观点：长期看来，西安房地产市场相当乐观，对比目前成都即可知。

短期看停

当楼市价格达到政府预期的“合理值”，为了稳定军心，一大批红头文件相继出台，此时房价在出现大涨岂不是赤裸裸的打脸？

大家对限购限贷这样的套路已经轻车熟路，以为这不过是旁敲侧击的隐形刺激，不过次轮情况有很大不同，限卖和外地社保要求的双重阻击下，房价再很难出现上半年的疯涨情况。

综合上面的分析，短期内西安房价看好横盘，当然说的是均价。个别火爆楼盘，仍然会出现供不应求的情况出现，会出现小幅上涨，而那些之前跟风涨价品质并无提高的楼盘，恐难在翻波浪。

该不该买房？

对于刚需而言，如果看好，果断入手。在美国加息期间（19年下半年之前），国内信贷政策应该不会宽松，且房价的稳定只是暂时的，即使不出现大幅上涨，小幅度的单价上涨带来的房子总价上涨也会让很多人白白工作三五年。与其提心吊胆的期待贷款利率不上浮，房价不闹心，不如早日入手。

而对于改善型，暂可观望。下半年西安商品住宅供应会大幅增加，预计年底进入楼盘竞争白热化，买方市场重启。但由于西安新政原因，现在开盘大都是一栋一栋开盘，可选户型楼层不多，可多家对比慎重考虑。

对于投资而言，已错过时机，谨慎为之。虽然长期来看，西安房地产市场比较乐观，但是5年内不允许交易，5年之内政策如何变动难以预测，且此时价格已在高点，5年之内涨幅多少，对于投资来讲是否稳健，还是个未知数。

西安万科东方传奇的动向就像西安楼市的一个缩影，上半年供不应求甚至无房入市，下半年价格到达高点后大量开盘。如此一来，很多年轻人又是买房无望，怪不得有网友调侃说：西安，你又给了我一个离开你的理由。同样买不起房，为什么不去北上广？