2018-10-13（霄）

第十四章西方土地增值收益理论与分配机制

最早论述城市化和土地增值关系的是19世纪美国政治家和社会改革家亨利·乔治，在《进步与贫困》的一书中，他分析了土地增值的原因，在他看来土地和其他自然资源是自然赋予的，土地价值的提高是全社会努力的结果。随着文明的进步，人口持续增长，技术进步，赋予土地越来越大的效用，使得土地价值大幅提升

近现代以来西方学者对土地价值增值进行大量研究，一个基本的共识是土地价值增值与区位高度有关。土地增值的来源可归纳为：1，土地所有权收益；2，城镇的扩展引起的土地区位的变化；3，人口的增加引起的土地价值的增加；4，土地使用条件的变化，如容积率的增加等；5，公共基础设施的建设。 从理论上讲土地增值收益应按照其来源进行分配，即土地所有者从土地增值收益中获取土地所有权收益，政府和社会获得由城市扩展和公共基础设施投资等引起的土地收益。但事实上，分离由于不同原因引起的土地增值收益，以及如何在相关利益方之间公平分配土地增值收益，成为西方增值收益分配理论的难点

进入20世纪后，城市化的快速发展和对公共服务的需求增长，城市规划对于开发利益的形成和分配的影响更为显著，开发利益分配中的社会公平问题更为突出。西方学者提出开发利益公共还原理论。所谓开发利益，是指由公共建筑投资而引发的土地增值收益。如何对这部分增值收益进行合理的分配和对利益受损者进行合理的补偿，是开发利益公共还原理论的核心内容。其政策工具是“受益者负担”，即公共投资项目的成本合理分担和收益公平分配相连接，根据产权人受益程度确定其承担成本，以实现开发利益的社会还原

在主要市场经济国家，捕获土地价值增值的方式有两类，一类是财政类方式，即要求私人业主支付税，费来实现政府对土地增值价值的回收；另一类是通过政策工具来实现土地增值收益用于公共利益的投资

具体措施：

1，土地税收。获取土地增值收益的税收主要有两种：一种是针对所有城市土地收取的土地税；另一种是针对特定情况下的土地增值收益进行评估和征税，包括物业说，土地增值税和基础设施收费

2，土地储备。土地储备是一种为了公共用途提前将土地储备到手上，获得未来土地增值收益的工具。通常做法是：政府购买并不急需的土地，对土地进行改良，待土地增值后以较高价值卖给私人业主

3，土地重划。土地重划是对多个分散的土地业主拥有的土地进行整合，统一布置基础建设设施和公共设施，然后再返还原有业主部分土地的做法。其广泛用于人口和地价增长较快但政府缺乏足够资金用于公共设施和基础设施建设的地区

4，公共土地批租制度。土地归政府所有，但政府以一定的使用年限将土地批租给个人和企业

5，公共设施配套。由政府行为引起的土地增值收益主要是两种：一是由于政府给与规划许可条件引起的土地增值收益；二是由政府提供配套公共设施引起的土地增值收益。公共设施配套主要针对第二种土地增值方式

6，区划特别评估征地补偿。政府条例及规划许可条件可能引起某些地块增值，但也使另外一些地块贬值。利用地块增值的收益来补偿受负面影响的地块，会使由于政府行为引起的土地价值的重新分配更加合理

7，土地发展权。又称土地开发权，是指通过改变现有土地的用途和利用强度来对土地进行开发的权利。土地发展权分为土地发展权转让制度和土地发展权征购制度。土地发展权转让是由政府主导建立土地发展权交易市场，土地征购是由政府用公共资金按市场价格向土地所有者征购土地发展权以保护农地