【产业地产】#304——关于“容积率”的理解
本文主要内容为认识容积率相关知识，共3000 字，阅读时间 10 分钟。
无论是土地利用、房地产开发还是工业地产建设，都会涉及“容积率”这一关键参数。
一、什么是容积率
容积率又称建筑面积毛密度，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，简单点说就是 “容积率 = 建筑面积 / 占地面积”。它是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
简单说举例:
一块土地的建设地面积是10000平方米，如果盖了5000平方米的房子，那么容积率是0.5；如果改了10000平方米的房子，容积率是1；如果盖了50000平方米的房子，容积率是5。
二、容积率的计算
实际上容积率的计算不会和上边的公式一样简单，这里涉及到很多建筑、规划设计专业的知识，以上公式中占地面积非常容易获得，但是建筑面积要具体可以按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）结合各地区相关部门文件要求进行计算（注意一定要用最新版，比如《建筑工程建筑面积计算规范》的2005版和2013版区别就比较大，注意加以区分）
结合以上文件《建筑工程建筑面积计算规范》的新旧版对比熟悉一下建筑面积计算方式的变化和相关知识：
| 序号 | GB／T 50353-2005(旧版) | [GB/T 50353-2013]（新版） |
|---|---|---|
| 1 | 3.0.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 | 3.0.3 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。解读：计算高度修改为结构净高2.1。 |
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| 3 | 3.0.5 地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 | 3.0.5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。3.0.6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。解读：老规范中只对“永久性顶盖”进行上述规定。坡道包括自行车坡道、车库坡道等，顶盖包含钢筋混凝土结构、采光板、玻璃顶等。 |
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| 5 | 3.0.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 | 3.0.8 建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。解读：原规范中用词是“回廊”，新规范用的是“走廊”。 |
| 6 | 无 | 3.0.13 窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。解读：本条与[《住宅设计规范》]统一，利用假凸窗赠送面积被进一步限制。 |
| 7 | 3.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。 | 3.0.14 有围护设施的室外走廊(挑廊)，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施(或柱)的檐廊，应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算1/2面积。解读：原规范中有维护结构的、高度大于2.2m的计全面积，小于2.2m的才计1/2面积;有顶盖无维护结构的计入1/2面积（ |
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| 9 | 3.0.15 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。 | 3.0.19 建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积，结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。解读：地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积。规划阶段地下室面积应适当考虑此部分面积的比例。 |
| 10 | 3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。 | 3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。解读：将房间改为假阳台“偷面积”的办法行不通了。(影响面积和指标！) |
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| 13 | 3.0.24 下列项目不应计算面积：1、建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。2、建筑物内的设备管道夹层。3、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。4、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。5、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。6、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。7、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。8、自动扶梯、自动人行道。9、独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。 | 3.0.26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。解读：老规范不计面积。 |
注意注意注意！！！以上计算只是国家推荐标准，具体各地执行一般会有各自地区的文件规定：
比如浙江省出台《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，对建筑面积的计算规则，作出新的规定。具体可见http://www.sxrf.gov.cn/art/2018/5/14/art_4920_1239206.html，大家可自行比对不同之处。
再比如保定市人民政府2018年印发《保定市城乡规划管理技术规定》，其中规定：
容积率是指某一建设用地范围内，地面以上各类计容建筑面积总和与建设用地面积的比值。表达公式为：容积率=地上计容总建筑面积÷建设用地面积。（与标准的重大区别，只计算地上部分，地下室不算面积）
第四十六条 住宅建筑标准层层高（H）宜为2.8米，不应高于3.3米。若层高（H）大于3.3米，按H/3.3×原建筑面积计算建筑面积。跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室（指客厅）层高在户内通高时，不列入超层高控制范围。
第四十七条 办公、酒店建筑层高(H)不宜大于4.5米。若层高（H）大于4.5米时，按H/4.5×原建筑面积计算建筑面积。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。
第四十八条 商业建筑层高（H)不宜大于4.9米。若层高（H）大于4.9米时，按H/4.9×原建筑面积计算建筑面积。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等除外。大型超市、大型商场、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、报告会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。
第四十九条 仓储、工业厂房等建筑物层高不宜大于8米，有特殊要求的除外。大于8米按2层计算容积率，大于16米按3层计算容积率，以此类推。
三、容积率的理解
先来看个表格
常用建筑与容积率关系表
可以一般意义的理解：
- 对于居民或者使用者来说，容积率就是代表了这个建筑或者小区的住户拥挤程度，简单说就居住的舒适度，容积率越高，就意味着地块的开发强度越大，使用的人越多，而居住者就会因为开发强度大人口拥挤或者资源有限而导致了舒适度的下降。容积率偏低对居民或使用者的舒适感越强。
- 对于开发商来说，楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。高容积率代表着相同地块建筑的楼面价低，可开发建设出售出租的建筑面积更高，能够产生更高的经济盈利（建筑面积）。
- 对于政府而言，通过控制容积率来控制开发强度，比如地标建筑、摩天大楼就要提高容积率，可以打造城市形象；也可以降低容积率，建设宜居社区；还可以通过调节容积率，引导城市发展方向，平衡土地开发强度等。
总的来说，容积率高有高的道理，低有低的诉求，更是需要决策者认真平衡作出选择，而区域会对地块建议容积率范围，仍以保定市为例如下：
保定市地块规划控制指标建议表
工业项目建设用地的容积率和其他控制要求在后续章节中一起学习。
