出租屋火灾责任划分

出租房屋（包括厂房）发生火灾，各方当事人的责任划分，应当按照过错程度承担。但是还需要考虑以下两个方面：一是引起火灾发生的具体原因是什么；二是出租方和承租方是否明确了出租房屋的消防安全责任归属。

因第三人的行为导致火灾发生，且出租方和承租方不存在过错的，应当由第三人承担侵权责任。因出租方未履行法定义务导致火灾发生，承租方不存在过错的，应当由出租方承担侵权责任。因承租方未履行法定义务导致火灾发生，出租方不存在过错的，应当由承租方承担侵权责任。

作为出租方，应当确保出租的房屋符合消防安全要求（包括取得相应消防行政许可或通过备案、抽查合格），且对房屋的电气设备、线路等方面履行安全修缮的义务，妥善管理出租房屋的消防设施和器材，确保完好有效。

作为承租方，应当确保安全合理如约使用房屋，及时发现和消除火灾隐患。如果承租方私自改变房屋的使用功能或者结构，导致火灾发生或蔓延扩大，承租方存在明显过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同，出租人应当退还为剩余租金。

因此，如果承租方在承租期间不存在过错，且火灾发生与承租方合理如约使用出租房屋没有法律上的因果关系，承租方可以要求出租方减少租金或者不支付租金。如果房屋毁损，承租方可以要求解除租赁合同。如果出租方对火灾的发生存在过错的，承租方还可以要求出租方就自己的实际损失承担损害赔偿责任。

为避免纠纷，租赁双方应在租赁合同中明确消防安全责任的归属。

曹刚律师是《中华人民共和国消防法》和《辽宁省消防条例》起草人之一。辽宁省自然科学技术成果奖获得者。北京市炜衡火灾爆炸与应急管理法律专委会主任。北京市炜衡（沈阳）律师事务所高级合伙人。